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新房下行二手上扬 年中龙华市场向好【6月人肉房价 】

淘房哥-偏北 淘房哥 发布时间:2019。07。24 20:06:23
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市场风向总是变幻莫测,身处其中的我们的感受也是有些迷乱了——在过去的6月中,龙华的业主们仍是反映房子不好卖,买家们却感觉怎么找个便宜房子就那么难呢,中介的普遍感受则是平淡。


用数据说话:6月份从四大中介公司共整理收集到215套二手成交,相比5月份略有上升,与号称市场小高潮的4月份基本持平,跟同期龙华毫无波澜的新房市场相比,年中龙华的二手市场热度反而更高。


相比上个月,6月份的成交特点是各盘分布更为分散,没有一家独大的神盘,不过说起神盘,如果把水榭春天(点击查看在售房源)各期合并计算的话其在6月份也有9套成交,其实是可以排在第三了,而其中半数还是单价八万以上的五六期房源——年中考试季,借着中考高考的东风,坐拥潜龙学校的鑫茂也终于上了回久违的头榜。



已成交各盘的分布区域如下图所示,不过如红山壹品(又名红山6979,点击查看在售房源)这样纯投资类型的公寓物业在红山片区中是占据了相当份额,单住宅的话,红山片区成交量其实跟观澜是差不多的,考虑到龙华中心片区成交主体就是壹城中心这类刚需盘,显然在置业门槛越来越高的当下,龙华区的刚需客已经逐渐开始脱离高贵的红山转战老城区,这跟各大中介的反馈倒是一致了。



下面开始按照片区逐个介绍了


龙华中心

(点击查看片区各盘在售二手房源)

6月份龙华中心共有成交52套,不出意外的是壹城中心成交量最大,任你东风西风狂喷有多少硬伤,配套完善,实用高拓户型,总价给力的次新盘就是受刚需客欢迎,毕竟出钱的人知道自己在干什么,意外的是7套这么少,其实偏北走访市场的时候了解到的壹成中心成交量可不止7套,显然并不公开成交数据的各路中小地产中介的生意不错啊。


说起户型,偏北觉得壹成中心有三个户型的性价比相对更高些:

74平的小三房零件虽小但总价四百多万最适合上车(点击查看在售房源),

五百万的88平四房对于二胎家庭来说算是低门槛的选择了(点击查看在售房源),

96平的5房应该说是六百万价位段对刚需改善家庭吸引力最大的户型了,上有老下有小的话这个户型就可以一步到位(点击查看在售房源)


其余上榜各盘中成交量稍多的就是清湖片区“老三样”中的城市明珠和美丽365了,保利悦都凭借不错的拓展性和次新盘身份也是越来越有存在感了,




红山

(点击查看红山片区各盘在售房源)

红山6月成交统计到44套,相比上月54套似乎下滑了一些?其实不算身为公寓的红山壹品的话,五六月份红山的住宅二手成交都是33套!


都说市场降温了,但在红山还看不出什么迹象——单价九万十万的金亨利(点击查看房源)照样有人买,水榭春天(点击查看房源),中航天逸,华业玫瑰四季等热门楼盘的均价还有所上涨了,说宇宙中心确实是浮夸,但把红山看成泡沫也是矫枉过正了。



观澜


网易彩票5月共录得34套成交,成交楼盘分散没变,分布区域变得更广了,像万科九龙山和奥宸观壹城都是以往榜单上难得一见的,现在最近几个月已经比较常见了。


4号线北延段工程进展顺利,有轨电车接驳4号线也已常态化,鹭湖片区各盘的居住体验本身就挺好,现在出行更方便,这价位也就渐渐的涨起来了,目前在售房源均价基本都在4.5万左右,在这里400万左右高品质三房还是比较适合刚需的。



上塘


共录得23套成交,这次是港铁天颂(又名荟港尊邸,点击查看房源)的成交量排在金地上塘道(点击查看房源)前面了,看户型的话,同价位下上塘道是好于港铁天颂的,不过后者是次新盘,近地铁而且价位并不高,相比起来特发和平里(点击查看房源)差不多价位的户型设计就要稍微逊色一些。


曼海宁(点击查看房源)跟中海锦城的设计很讨喜,但是价位一般都要高一些了,其中曼海宁的户型设计更大气方正,实用率不低而且小区容积率更低些,而中海锦城(点击查看房源)则是好在自带商场AT MALL,更年轻,户型设计也更紧凑,

至于星河传奇(点击查看房源),还是小四房更有性价比,要是不嫌地段尴尬的话,其实卓越皇后道(点击查看房源)才是上塘片区户型设计最好的社区,最近的土拍又让周边火了一把,可惜皇后道紧挨着高铁线这个硬伤让它借势不多。

金地上塘道的小两房历经多轮涨价,现在已经来到350万价位段,但仍是刚需上车值得拥有的选择。

上塘片区的三房门槛在福东龙华府(点击查看房源)是无可动摇的,同样的其尴尬的位置这个硬伤也是无法撼动的。




民治


民治片区6月份成交录得23套,这个片区的市场行情变化比较神经质,忽上忽下的变幻莫测,虽然片区很大,楼盘众多,但是成交主体基本局限在潜龙学校附近几百米范围内——潜龙鑫茂、皓月花园、碧水龙庭。


其实潜龙鑫茂的价位不低,在售房源也并不总是充足,如果不是为了潜龙学校买房的话,春华四季园也是值得考虑的——楼盘不老,品质档次还不错,户型拓展很好,三房四房的门槛并不高,楼下就是华南实验九年制,上高速只要一分钟,到5号线民治站也就两站路,各方面都是很宜居的。


类似原理,民治站北侧的馨园、梅花新园也是值得刚需考虑的。





关口

6月份共录得20套成交,关口片区是最能体现房产品质价值两极分化的地区之一,豪如星河丹堤、金域华府的八十多平大两房要近550万,简陋如外观沧桑的滢水山庄一区,九十平的三房才三百多万。


刚需上车兼顾投资的话还是建议考虑上河坊的小两房或是一改二户型,门槛低,总价低廉,租售都很活跃,自住的话交通生活都是非常便利的。


丰泽湖一直是偏北非常喜欢的社区,豪宅的景观配置,普宅的价位,配套地段也都很好,可是稀松的物管,沧桑的外观,太过奢侈的户型让他的价格一直处于比较尴尬的境地,基本上就是随大势而被动浮动了,类似的还有汇龙苑等,与之对应的就是新贵的代表——星河盛世、玖龙玺这样比较新的综合体社区了,其中星河盛世强在配套商业更好,幼儿园还是深圳实验集团的,而玖龙玺则在次新盘身份之外还有高赠送4房和深外学位的法宝。







锦绣

6月份锦绣片区录得成交18套,风和日丽、锦绣江南(点击查看房源)苹果园(点击查看房源)就基本各占三成了,应该说就现有价位来看,锦绣各盘一房两房的小户型的性价比其实并不如附近世纪春城的小高层两房或是关口上河坊的小两房,哪怕是隔壁的苹果园都比他更合适上车或投资,毕竟两者间品质的差距可没价位的差距大,苹果园在2018年全市成交量排名中能占到前几名就说明问题了,当然众多买家选择锦绣片区并不完全是因为这里的低价格,宜居度,特别是片区内的行知学校,大多数时候好学校在局部市场的作用是根本无法忽略的。




我是偏北,房网资深淘房哥,深圳广电媒体地产栏目常驻嘉宾(FM1062,942,深圳卫视今日地产栏目),深耕鹏城楼市,最擅长对比分析,置业投资研究。

  

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龙华 二手房源 成交分析

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