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公明地铁口物业 中粮云景广场2字头高实用户型在售

咚咚牛浩思 发布时间:2019.07.31 15:30:45
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网易彩票中粮云景广场位于公明老城核心区域,周边市政、商业配套汇集,并临近规划的双地铁线路站点,未来可直达南山、福田腹地,便利程度较高。项目面积小、总价低,户型实用率高,目前在售52-89㎡产业研发用房,层高4.5米,产权50年,均价24000元/平,预计2019年年底交房。


 (该航拍底图来自家在网友“贺佐相1”)


项目看点:

 

1、单价低于普宅1/2——项目旁宏发天汇城住宅产品目前均价4.45万/㎡,宏发上域二手参考价格高达4.8万一平,项目均价2.4万/㎡,仅相当于普通住宅产品的一半价格。项目南约1公里外的碧桂园星荟,其办公产品高达3.7万/㎡。

 

2、得房率高——项目4.5米层高,户型可做2层,空间使用率较高。

 

3、面积小,总价低——项目主推52-89㎡的产业研发用房,总价100万起,入手门槛相对较低。

 

4、老城核心地段,配套集中——公明老城核心区,周边汇集了市政办公、学校、公园、商业、文化馆、汽车站、双地铁交汇站点等市政资源,加上天汇城10万平大型商业,便利程度较高。


5、准现房——项目预计2019年年底毛坯交房。


项目简介


中粮云景国际为总建面达60万㎡的综合体,目前一期住宅部分已经售罄,中粮云景广场是中粮云景国际的二期产品。项目占地3.4万㎡,总建面约31.1万㎡,容积率为6.4,含办公、产业研发用房、商业于一体,产权50年。目前主推52-89㎡产业研发用房,100-250㎡的办公产品,需要以公司名义购买。



中粮云景广场于2017.11.10日拿到了5栋楼的全部预售,共计2042套产业研发用房,374套办公和367套商业,单价区间在2.02-3.05万/㎡。

 

1栋每层12户,2栋每层28户,3栋每层28户,4栋每层21户,5栋每层18户,面积区间约在44-250㎡之间。目前主推52-89㎡产业研发用房,层高4。5米,毛坯均价2。4万/㎡。


项目规划地下停车位共计2154个(含无障碍停车位44个),非机动停车位681个,机动停车位未达到1:1,近地铁站的优势将弱化其停车位略有不足的劣势。

 

网易彩票项目规划地上商业24800㎡,另有地下商业6000㎡。配建商业面积略小,但可满足日常所需,大商业可依赖毗邻的天汇城,以及旁边旧改带来的配建商业。


 

【公明老街核心开发区 市政配套集中】

 

项目处于公明老街最繁华的片区,是光明商品房开发最早、最为集中的区域,周边汇集了红花山公园、公明广场、公明汽车站等市政配套,且规划有双轨道站点、体育公园、文化馆等相关配套,项目比邻宏发天汇城,共享其约建面10万平的集中式商业,交通、教育、医疗等市政各项资源汇集,区域宜居性较强。



【规划双地铁口 多维路网 交通便利】

 

网易彩票项目紧邻在建的地铁6号线和规划13号线交汇站点“公明广场站”(具体以政府公示为准),两条线路直达南山、福田腹地,南山线路主要规划在产业园密集区域,将直达南山科技园、后海总部基地等产业聚集区域,一期工程仅建设到石岩区域,全部为地下线路,预计2023年开通。

 

6号线北线和南线同时动工,预计2020年年中开通试运营,可连接至深圳北站-银湖-八卦岭-科学馆等站,与11号线等线路有交汇站点,换乘到机场较为便利。

 

另项目位于松白路旁,西行可通过南光高速直达市区。另旁边有公明长途汽车站,周边交通条件较为优越,出行较为便利。


【旧改升级 租赁需求升级

 

公明为之前光明区最早建设开发区域,片区没有新增土地可供开发,市面上的商品房项目多为旧改项目转化而来,加上周边市政资源较为集中,未来仍以公明广场为中心大力开发周边的旧改项目,目前已经有华侨城、绿洲、深业、宏发等开发商进驻。

 

随着周边老旧工业区以及农民房的陆续拆除改造,将使得周边城市面貌得到整体改善,带动相关配套产业升级。原有的承租企业和个人也将面临新的承租选择,相对交通、商业、市政资源集中的区域或楼盘将更容易得到该类人群的青睐。



项目旁的合水口第四第五工业区片区城市更新单元,是光明区土地整备局于2019年公布的第一批城市更新计划草案。其申报主体为深圳市天荣盛房地产开发有限公司,实为宏发地产全资控股。


该旧改位于中粮云景广场东侧,更新方向为居住、商业功能,拆除重建用地面积193573平方米,其中拆除重建用地范围内应落实不少于83175。55平方米的用地用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目。此外,拟拆除重建用地范围外第五工业区西南侧3245。7平方米的用地须无偿移交政府。


该旧改落成后,将于天汇城、中粮云景国际连成一片,区域整体居住环境将得到进一步提升,加上双地铁口、大型商业的客流虹吸效应,或将成为公明人气最旺区域。

(宏发天汇城效果图)


注意事项:

 

1、购房门槛高,持有成本高:因是产业研发用房,需以公司名义购买。公司持有每年需要交房产税,税率约是8.4‰。第二,公司需要季度报税和年审等,需要委托会计公司费用约200元每月。所以不加物业费合计一年持有费用约1万元,相比普通公寓多了持有成本。

 

2、转卖需全款,交易门槛提高:新房是开发商和相关银行合作,可以做到和普通公寓或办公楼一样的五成首付。但转让交易时,只能全款支付,交易税费也相对较高,抬高了交易的门槛。

 

【小结】


网易彩票项目位于公明老城核心区,周边市政办公、文体设施、商业、教育、医疗等资源集中,且临近规划双地铁口,最快明年年中6号线开通即可直达市区,规划13号线还将连接南山多个产业园区,地段优势明显。


项目单价仅相当于周边住宅的一半左右,面积小、总价低、实用率高,是产品的最大优势。


另项目工改性质,其产品多为产业研发用房,在购买条件和交易门槛都高于普通商品房产品,在持有成本和交易税费方面远高于其他同类产品。


虽项目在购买和转手交易门槛较高,但价格也远低于周边楼盘,其地段优势和产品优势叠加,未来在租赁市场将易获得青睐。投资的话,产品特性要考虑清楚,具备一定的风险意识。

 

(内容完)

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6号线 牛浩思评楼 公明 中粮云景广场

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