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现金为王!千亿路上,禹洲地产的慷慨和远方

楼市头条 发布时间:2019.08.30 09:58:48
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如果你持续看过巴菲特旗下的伯克希尔哈撒韦的投资组合就会发现,巴菲特的绝大部分持仓标的有一个共同的秘密:股息率。


这是巴菲特安全边际原则的具体体现,他认为,高股息率的股票更加安全,这样的企业也对市场变化和竞争具有更灵活的策略。几十年来,伯克希尔一直都是在用这些分红进行再投资,并让伯克希尔哈撒韦在未来得到更大的回报。


近来,在整体经济环境不确定性上升的情况之下,美联储降息概率加大,为国内降息打开窗口。在降息的预期之下,能够产生稳定现金流并丰厚派息的公司的价值将得到重估。


对于房地产市场而言,在整体增速回落、下行趋势凸显的背景下,派息更加成为评估一个房企安全性和稳健性的核心指标。


网易彩票由于股息率体现的是企业一整年的派息和股价之间的联系,正值半年报季,我们用衡量派息的另一个指标——派息率(派息占净利润的比例)——来观察房企对投资者的中期回报。


考察近期已经公布半年报的房企的派息率,禹洲地产可以算是“非典型”案例。


刚刚公布半年报的禹洲地产,宣布派发中期股息每股12港仙,再加上上市十周年特别中期股息每股3港仙,合计15港仙,派息率接近50%。


2019年上半年针对房地产行业的调控加码,资金监管愈加严厉,指向房企融资端,包括信托、海外债等在内的融资渠道收紧,不少房企的日子都过得紧巴巴。在此背景下依旧慷慨回报投资者,禹洲地产的底气来自哪里?


01  业绩向好,不吝派息


2019年上半年,禹洲地产拿出了一份超预期的成绩单。


业绩报告显示,上半年禹洲地产实现合约销售金额约285亿元,同比上升32.47%。


随着行业向头部集中,规模仍然是绕不开的一个词。尤其对于民营房企而言,规模意味着江湖地位和资源的倾斜。


能够保持规模的稳步提升,就等同于未来的确定性又强了几分。


与此同时,随着过往业绩进入结算,禹洲地产的收入和净利润进入丰收期。


数据显示,上半年禹洲地产收入为人民币116.37亿元,同比上升25.91%;归母净利润同比上升23.22%至人民币16.39亿元。


相比于路劲、中骏等规模相近的企业,禹洲的这一业绩增速较佳。




不过,最令人瞩目的,还是禹洲地产的丰厚派息。



网易彩票禹洲地产董事会宣布发放派发中期股息每股12港仙,上市十周年特别中期股息每股3港仙,合共约为期内核心利润的46.81%。



也就是说,禹洲地产一口气派发了接近一半的净利润!



事实上,禹洲地产一直非常注重股东回报,在派息方面从不吝啬。



2017、2018年,禹洲地产连续两年股息率超过5%,在中房智库发布的2018年股息率榜单中位列第四,仅次于富力地产、首创置业和雅居乐三家规模房企,堪称房企中的“现金奶牛”。即使与市场上各类理财产品相比,投资回报率也较高。





上市十周年来,禹洲地产每股已累计派息2.62港元(经红股调整后),相当于IPO价格2.7港元的97%。这意味着,投资者如果从上市到现在一直持有禹洲地产的股票,通过现金分红的形式差不多已经把本金拿回来了



再加上红股,投资收益可谓丰厚。



“(如果)当时投了1股的禹洲地产,现在是拿了1.44股的股票在手上,再考虑到分红已经把本金拿回来了,所以整体来看,我们可以说是对得住股东的。”禹洲地产CFO在业绩发布会上如是说道。




02  丰厚派息背后的流动性秘密



2019年上半年以来,面临收紧的融资渠道,不少房企的资金链面临考验。禹洲地产却还能进行大手笔分红,其背后实际上是较为宽松的流动性做支撑。



1、现金充沛



良好的流动性,最直观的就是在手现金。



半年报显示,禹洲地产的现金及银行结余(包含受限制现金)约为人民币389亿,比去年同期上升 32.95%。



手握近400亿元的现金,禹洲地产的现金充裕程度和雅居乐、龙光地产、融信等规模排名靠前的企业相近。


数据来自东方财富choice;楼市头条整理


充裕的现金,无疑是禹洲地产回报投资者最大的底气。



2、销售稳健,量价齐升



并不是说房企现金越多就越好,还要看结构和来源。如果是通过融资性流入获取大量现金,那就意味着企业背负着沉重的财务成本,将来还会侵蚀净利润。



一般认为,只有建立在良好销售回款上的现金流增长才是健康的。



禹洲地产良好的现金流就主要来自于销售稳步增长。



上半年国内外经济环境复杂,行业增速放缓,1-6月TOP100房企累计权益销售规模近3。9万亿元,仅同比微增4%。在此背景下,禹洲地产销售同比增32。47%,可谓十分亮眼,远超行业同比增速。



值得注意的是,公司销售的增长不是以价换量取得的。上半年,禹洲地产合约销售均价约为人民币15366元/平,还在稳步上升中(2018年是15125元/平),显示出量价齐升的态势。相比于上半年不少房企均价有所下跌,禹洲地产的销售价格较为坚挺,后市劲头足,有望持续提供现金流。



单看2019年,预计下半年供货约人民币800亿元,只要去化一半就能完成今年670亿元的目标。



3、投资审慎,多元拿地



网易彩票分析房企现金流,要看流入,也要看流出。一般而言房企现金流出主要用于拿地。而禹洲地产在拿地方面的优势可能被低估。



网易彩票在2019年上半年,禹洲地产抓住窗口,在北京、上海、青岛、郑州、佛山等9个城市获取14幅优质地块,总建筑面积达到212万平方米。



值得注意的是,其中9幅地块为第一季度地价较低时以底价或低溢价率摘牌,公司的窗口把握能力可见一斑。



不仅仅是招拍挂市场。禹洲地产17-18年新增土地储备建筑面积中约60%来自收并购,公司在并购市场的能力较强。



通过把握窗口期、多元拿地渠道,禹洲地产降低了财务压力,也有利于公司保持较好的流动性。



另外,禹洲地产的商业地产开始发力,也能提供可持续稳定现金流。截止期末,禹洲拥有27个处于不同阶段的商业地产项目,打造商业面积超过200万平方米。



03  土储聚焦一二线,千亿可期


网易彩票要为股东创造长远价值,还要求公司具备可持续高质量发展的潜力。



房地产行业波动性较强,房企需要具备平滑周期的能力才能稳健前行。特别是,当下行业进入下半场,地产逻辑生变,用龙湖董事会主席吴亚军的话说就是,“水大鱼大、蒙眼狂奔的时代一去不返”,对房企的安全性和可持续性提出了更高的要求。



一个近在眼前的例子是,上半年一二线城市楼市高位横盘,需求仍然强劲,三四线城市楼市需求相对疲软,一些前期三四线城市布局较大的房企就遭遇了困境。



我们说,随着我国的城市化进程步入城市群阶段,人口、产业会继续向高能级城市集中,楼市的未来大概率属于长三角、粤港澳大湾区以及京津冀等区域经济体。一直深耕一二线城市的禹洲地产,有望受益。



举个例子,禹洲地产预计下半年约人民币800亿元的供货当中,一二线城市占比达约90%。



从土储来看,截至2019年6月30日,禹洲地产的土地储备约1918万平方米,138个项目,分别分布于六大都市圈共30个城市,平均楼面成本约为每平方米人民币5580元。



相比于超过1.5万元/平的销售均价,较低的楼面成本保障了公司未来的安全边际和盈利空间。



这不是朝夕之功。



从2018年业绩来看,长三角地区就已经为禹洲地产营收贡献主力。在已确认销售收入的区域分布上,长三角占 75.84%,海西占 15.73%,环渤海占6.4%,华中区域占1.14%,粤港澳大湾区占 0.75%。





拥有良好的布局和充足的流动性,像禹洲地产这样的企业有望在保持安全性的同时稳步朝千亿目标前进,在行业格局固化之前占据一席之地,继续为投资者提供稳定投资回报。



值得注意的是,今年以来,禹洲地产获得天风证券首次覆盖,给予买入评级,并再次获得摩根大通、中金、花旗、联昌国际、中泰国际、华泰、星展等多家境内外知名机构看好并重申优于大市、买入或推荐评级。


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