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市场价即成交价?龙岗刚需匆忙入市【8月人肉房价】

淘房哥-文峰 淘房哥 发布时间:2019.09.18 19:44:23
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网易彩票8月份上半月行情平稳,当8.18先行示范区政策出台后,楼市关注度也随着提高,特别是好多外地客户敏感,抢占先机,开发商开的几个公寓新盘成交火爆,二手房成交量和带看量也增加,成交价格也有小涨,有客户主动约中介看房,购房客大部分是自住需求。

 

看着低价笋盘卖掉,剩下的就是报价比较高的盘,诚意卖能谈价的少了,看近期的一些成交价,基本也是之前的市场价盘,龙岗房价略涨了3%左右。

 

不过政策要理性看待,先行+示范,对深圳是长期的利好,但是并不是高房价的示范助力器。限贷和金融不放松,稳房价还是长期战略。

 

观察近期的一些开发商,趁市场好,把尾盘保留单位也拿出来卖,侧面说明开发商资金压力,或者对后市也是看稳,想大涨并不抱太大希望。



统计龙岗8月份成交量526套,相比7月份的408套,成交多了100多套;其中布吉成交253套,占比接近一半。

从7、8月份的成交量,对比6月份是往上走的趋势。

(数据来源一线地产收集,不代表全部,如有错误欢迎指正)



下图是龙岗1-4房成交套数、和套均总价。2-3房成交套数最多,2房套均260万;3房套均354万。



一、 坂田


坂田有着距离关内近的优势,而且坂银隧道、10号线预期,在龙岗来说属于偏改善区域。2房基本要350万左右,比如坂田南的旭景佳园、诺德中央道,300万的2房只有金洲嘉丽园。

 

主力户型是400万以上的3房,楼盘品质其实不差,现有的5号线,和明年开通的10号线,能辐射大部分楼盘。佳兆业城市广场、万科城是坂田北的大盘,目前没地铁和商业,在明年都会补齐,成长潜力相对看好,特别是城广3房成交活跃,又是次新盘,单价5-5.5万左右,最低89平3房450万起,成交价也是有小幅上涨。

 

坂田的单价较高,楼龄整体比较新,而且小区内环境不差,特别是一些户型89平能做4房,比如星河银湖谷、嘉御山、佳华领汇、城市广场、荣君府等。

 

嘉御山目前是坂田的成交热盘,连续2年的科技城外国语学区成绩不错,价格也水涨船高,最小户型是2房都没什么房源卖了,低楼层的最低要430万以上。特别是5期,因为赠送高,89平4房带精装修都要600多万。

 

四季花城也是科技城外国语初中学区,五和以后是双地铁交汇站,就是小区楼龄旧,楼梯房为主,价格相对平稳,但是居家氛围好,进去看内环境很OK,又是万科的物管。

 

万科第五园也是主打中式园林环境,而学区一般,地铁和大型商业也有点远,成交价格没多大变化,适合开车出行的家庭,以后是坂银隧道首站,在南坑附近规划的第二初级学校,也可以期待。




二、 布吉


布吉靠近罗湖,早期是经济重镇,正因为发展较高,所以跟罗湖一样有较多港式楼,中小户型适合刚需上车,而新楼盘、位置好的价格也不便宜,新旧分化大。

 

200万以下:

布吉200万以下成交都有51套,本身价位低,成交价格稳定。大部分是一房一厅,也能买到2房,丽湖花园、国展苑、龙岭山庄、又一村、茂业城、帝景峰,不过是改的小2房,过渡居家想要个学位可以考虑,小面积比较好租,不过没好学位,投资潜力就很一般。

 

目前这个价格,各区能选择的楼盘很少了,也就龙岗和布吉选择多一些。佳兆业大都汇位于布吉站旁边,也能买到2房,不过产权年限就剩下20多年,转手不好贷款,而且也是独栋,不通燃气,办公的多,不过出租这个位置不用愁。




200-300万:

总价300万内成交占布吉2/3,当然能选择还不错的2-3房了,其它区域像宝安和龙华勉强能买个旧的小2房,想要3房基本只有龙岗和布吉。

 

龙珠花园、中海怡翠、中兆花园成交榜首,放盘量和成交量都很活跃。

 

龙珠花园是正布吉站附近,公共交通便利,而且是电梯房,就是周边人多车多显得杂乱。

中海怡翠位于上水径附近,虽然是楼梯房,但是小区环境和物管要好很多,居家相对更舒适,就是地铁站就要走比较远了,而且只能买2房。

中兆花园也是地铁口大芬附近,250万可以买到2+1房,3号线龙岗大道出行还算便利。

 

想要地铁,3号线比较好的社区还有,桂芳园、康达尔花园、英郡年华、中城康桥,不过基本只能买2房。




300-500万:

网易彩票此价位在布吉是步入改善楼盘,300多万2-3房,400-500万3房为主了。

 

佳兆业桂芳园、可园都是400万内买3房,小区也大,是片区的热点楼盘。

 

14号线的石芽岭(2022年通车),片区面貌新,而且靠山环境好,其中慢城、宇宏健康花城、尚峰,价格坚挺稳中有升,尚峰的户型扩展多,89平能做4房,价格也要500万;而健康花城户型没这么高赠送,但是小区更大,离14号线更近,89平3房450万以上。

 

改善居家,麓城、万科红、尚水天成都是次新盘,并且主力是3房户型,也都在5号沿线。




500万以上:

500万以上只成交6套,并且都是4房以上的户型。来座山是慢城的四期,户型也是变态的赠送;还有金御半山,坐拥百鸽笼的好位置,地铁、商业、学位都便利,而且户型也是赠送高,所以单价达到6。9万,跟坂田的嘉御山5期价格类似。

 

其它几个都是100多平以上的大户型,平时成交并不多。




三、横岗


横岗成交46套,上车盘就是森雅谷、横岗花半里雅筑、水晶之城、志健时代广场,单价还是3字头,成交活跃度高。不过小区周边就没什么配套,还好离地铁3号线能辐射的区域。

 

网易彩票还有乐城250万也可以改的小2房,楼盘新,也是地铁口,成交和关注度高。

 

300万2房,信义锦绣花园、中海怡美,而3房改善的话,次新盘麟恒中心广场、悦山湖、锦荟PARK,总价350-400万,横岗的价格整体比较平稳。




四、大运


网易彩票大运楼盘都比较新,区域道路和面貌好,以后有14、16号线经过片区,还有大运场馆和668深港大厦,未来可期。

 

大运片区也成交了22套,中海康城是价格最低门槛,成交也是最多的一个大盘。250-350万买2-3房,确实有吸引力,交通出行基本开车,离以后的16号线也有1公里多。

 

大运价格第一梯队当属龙外4盘,不仅坐拥好位置,离大运场馆近,而且学区是龙外9年制,单价6万以上确实不低了,最小户型是阳光天健城的1房,单价达到8万。

 

网易彩票龙外2房户型,方正实用当属绿景大公馆,成交的这2套都在400万左右。

 

星河时代和颐安中央,价位相当,户型来说星河的更好些,但是颐安离大运地铁站更近,450万买3房是成交主力。




五、龙岗


龙岗区域大,位置最好当属龙中区政府附近,也就是龙城公园、龙潭公园范围内。龙岗的区级配套主要集中在龙中了,龙中本身的道路整洁,绿化也比较好,要说缺点就是离原关内的距离较远,目前只有3号线地铁。

 

200万内:

200万内选择的和布吉差不多,基本是一房,锦城星苑可以买小2房,位置也比较偏在新生片区,地铁要等3号延长线。

 

一房上车盘,东方瑞景苑、万象天成,中央悦城100多万都可以上车,不过对于以后要换房来说有点浪费名额。

 

网易彩票保利上城、金地龙城中央、万科时代广场200万以内的是公寓,所以价格3万不到。




200-300万:

250万左右买2房遇到是比较多,龙岗还能有选择,3号沿线不远的,比如万象天成、东方明珠城、鸿基花园、怡龙枫景园。还有在建地铁14、16号线,可以买到振业峦山谷、城市花园、中骏四季阳光,都是片区的上车热门盘,价格低房源成交后,报价略有上调3%。




300-500万:

此价位是成交3-4房,其中400万内的3房还是最多。

现成的3号沿线,爱联站的名居广场,3房成交有7套,75-89平3房,位于大运和龙中之间位置。还有金地龙城中央、远洋新干线、喜悦里、海航城也是300-350万买3房。

 

龙岗想要好点的学区,那就是龙城、实验、深中龙初,其中龙城是老牌学校,小区楼龄偏旧,比如紫薇花园、城市花园,300多万能买3房。

 

实验学区的楼盘品质较高,而且大户型为主,成交不算活跃。而深中龙初,位于龙平西路以北,主要是学区,最小户型是招商依山郡一房不过万科翰领城4房接近500万左右了,以后是16号沿线。




500万以上:

此价位也是4房以上,而且成交的都是片区的标杆楼盘,公园大地是高端定位,大户型为主,自住品质高。

 

欧景城、学府道、龙城国际、家和盛世都是实验学区,实验学区绿化环境好,商品房集中,但是离地铁比较远,适合龙岗上班对楼盘品质要求较高的家庭。

 

深中龙初的翰邻城、壹锦园,想要龙岗好学区,改善的会考虑这2个楼盘。





六、平湖


平湖的商品房少,早期也是工业园和农民房为主,好在旧改规划多,目前也是大拆大建阶段,短期内环境面貌不太好,在建10号线明年通车,可以直达福田,也能改善平湖的公共交通出行。

 

融湖中心城成交2套,华南城是大型的商业和产业园,位置不错,明年就可以坐10号线出行;而御峰园是主打环境的楼盘,临近凤凰山高尔夫,适合平湖上班的开车出行家庭。




总结:

 

先行示范区,深圳的作用不断强化,让深圳保持先行创新,包括住房、教育、金融领域,对深圳要求更高。带动楼市成交热度,但面对目前的经济和国际压力,控制房价更是长效战略,回归实体经济。

 

龙岗的房价相对平稳,300万以下是成交主力,一线中介反馈,购房是自住客多,特别是刚需家庭,房价不涨也难跌,就怕错过机会成本。

 

近期的成交市场活跃,也消化了大批购房需求,成交量预计会慢慢回落一些,量价平稳过渡。



由于篇幅有限,加上成交数据较多,成交点评就到这里。


延伸阅读:

总价300万,深圳地铁3房能买哪里?

想要关内上班和学区兼顾,龙华400万3房怎么选?


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