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为什么西部突飞猛进,东部不温不火?

淘房哥-文峰 淘房哥 发布时间:2019。12。08 15:45:03
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现象:西部楼市以南山为首,成交火热;东部却哑然熄火,楼市不温不火?

 

故事要从2015年深圳全面普涨说起,在2015-2016年这一轮中,东部的龙岗、坪山涨幅并不比其它区域差,特别是坪山,从2015年以前的1万多,变成了现在的3-4万,翻了一倍多,确实让之前瞧不上的人眼前一亮。

 

接着在2016年初,深圳市马书记又提出东进战略。建设龙岗、坪山中心,打通联接东部、辐射粤东的战略通道,促进资源均衡分布。

 

网易彩票受之前东部涨幅、还有低价吸引,更多人想上车。在2016年后杀进龙岗、坪山来买房的,大部分没赚钱,有的还亏利息。

特别是操作低首付,高评高贷买入的,楼市不涨,基本在亏钱。



但为什么西部抬头涨价,东部却不温不火?


一、横盘调整,价值回归


因为自2016年开始,深圳的楼市进入调整期,特别是10.4新政,社保3改5年,打响了降温的第一枪,一个接一个调控政策出台,大行情整体横盘,成交下滑,价格或微跌。

 

例如在2017-2018年,以学位房,特别是老牌学位房,价格领涨,2018年表现最好的区域是深圳湾、香蜜湖两个豪宅片区。

这2个区域,都是占据着深圳的好地段,位置和环境好,商品房集中居家纯粹,并且有好学位加持,旁边都在新建公园,香蜜湖公园、深圳湾人才公园,也是这2年建成使用的。

 

当楼市涨的时候,龙岗、坪山区域由于有新增利好,价格可能涨幅更多。但楼盘调整,行情下跌的时候,就回归自住需求,离高端产业近,租金高的区域,相对保值;而离市中心偏远的区域,则反之,价格下跌可能更大。


二、东进暂缓,重点建设西部、产业集聚

 

东进是2016年提出的,受政策风向影响,通常是先涨为敬。



然后好景不长,东进的进展提的少了,重点还是先建设西部,主要指沿海填海的区域,比如前海自贸区、深圳湾后海总部基地、宝中、沙井太空港,填海后的白地,建设起来方便多了,当然会先建设,还有科技园的写字楼也如雨后春笋般冒出。

而南油南头、老城区的面貌,其实也没什么不大,但好处是受产业人群的外溢。


东部本身高端产业缺乏,加上离原关内的距离远,通勤外溢的购买群体有限。产业要等大运,地铁期待14号快线。

 


三、好学位抗跌,保值

 

好学位房,这几年价格稳中有涨,学位紧张的深圳,好学位更是稀缺资源。

 

南山虽然没有一所四大名校,但是南山自己的教育集团办的有声有色,育才、南外、南实、南二外,早期4大教育集团,还有深中南山创新、深圳湾、南山文理,基本涵盖了2/3以上的楼盘。所以学区房涨,南山大部分楼盘都受益。

 

网易彩票再加上南山的科技、产业集聚,改善换房的越来越多,好生源集聚,有的学校没出成绩,也会被寄以厚望或期待。

 


(上图中考430万以上前40名,南山占据10所,龙岗仅2所,坪山只能一所。第一名百外是私立,没有地段生)


龙岗和坪山,找好学校,就像在矮子里面拔将军。稍微好点的学区:坂田的深圳实验、科技城外国语,龙岗的深中龙初、龙外、龙城,龙实;坪山的实验学区。虽然不是名校,但是片区内好学位少,本地购买力也在,成交价格也是稳中有涨。

 

罗湖的学区房为什么涨的也不多,一路向西是一部分,原因是罗湖的学区房大部分都是老旧,而且还有一个原因是,好的小学学区,和好的初中学区没重叠,不是九年制。

 

四、2012-2019年,东部没有新增地铁

 

这7年时间,深圳新增3条地铁线,7号西丽线、9号梅林线,11号通沙井线,还有南山的5、9号延长线,沿线物业的价值和租金提升,而东部没有一条新增线路。

 

中部的6、10号线明年通车。东部建设中的14、16号线,要2022年通车,届时将也会带动沿线的交通。


盐田也是原关内呢,节假日交通也是瓶颈。8号线要等到明年开通才有地铁,经过莲塘至盐田路,海滨的大、小梅沙还要等8号线二期。

 


五、三价合一,低首付优势降低

 

记得在2015-2016年的时候,东部是做低首付,买老破大的高发区。当房价上涨高于利息的时候,确实能自有本金最大化,但是在横盘的时候,不涨就是亏利息。

 

网易彩票三价全一后,多贷款就要多交税,大面积做高评的优势降低。


网易彩票近期双11减豪宅税政策,对于豪宅楼盘利好大,而龙岗、坪山本身成交就是350万内的占大多数,豪宅税减免对刚需盘影响小。


还有就是龙岗、坪山,是新房供应的主力区域,购房者更愿意选择新房,不过目前的新房位置越建越偏,中心区位置的新房少。


综上所述:

 

以上概括5点,简述了2016-2019年,楼市西强东弱的大方向原因,局部会有分化。

 

西部热点多,先行示范区、前海双扩区等,填海区域好规划,肯定先建设西部,未来深圳的核心将定型,也就是福田中心区—南山前海,投资的眼光还是关注西部多。

 

网易彩票但不要盲目追高,因版块轮动,市场自有调节,近期南山宝中的价格提高,盘源少,成交有所下滑;反观东部成交量在上升,刚需盘受豪宅税影响小,价格亲民。如果资金不多的情况下,总价200-400万,想要2-3房,南山买不到什么盘,东部其实也是个上车选择,不过建议选择地铁沿线,14、16号线可以关注。

当西部沿海区域建设差不多的时候,东部建设也将加速,毕竟深圳就2000平方公里。

 

引用一句话:城市不动产的价值,就是其所在区位公共服务的投影。直白点说,就是跟周边投入的配套建设,特别是有没有市政配套,比如学位、公园、地铁、高端产业等。

 

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前海“双扩区”,宝中成交火,有业主撤盘不卖


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