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大数据:2019年深圳成交37882套新房住宅!

房网数据中心 资讯 发布时间:2020。01。15 16:34:00
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【内容摘要】2019年是深圳市利好频出的一年,从粤港澳大湾区规划出台、到中央支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区,从深圳铁路枢纽总规划正式获批,到光明科学城空间规划纲要审议通过,再从144平以下住宅免征豪宅税,到房贷利率的下调……,这些实实在在的利好,一方面给深圳经济带来了新的活力和发展空间,也为深圳楼市从持续低迷走向小幅活跃提供了基础。

 

2019年深圳出让居住用地44。6万平方米,同比增加1。8倍……

2019年深圳住宅预售453万平方米/45686套,同比增加16.6%……

2019年深圳新房住宅成交372万平方米/37882套,同比增加27.4%……

2019年深圳新房住宅供求比1:0.82,供应大于需求……

2019年深圳二手住宅的挂牌均价为65392元/平方米,同比上涨5.7%……

2019年深圳二手住宅成交637万平方米/77149套,同比增加20。1%……

2019年深圳的住宅租金为104元/平方米/月,同比上涨23。8%……

2019年深圳二手住宅成交量是新房住宅成交量的2倍……


第一部分:住宅市场

一、新房市场


1、2019年新房供应分析


2019年是深圳市利好频出的一年,从粤港澳大湾区规划出台、到中央支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区,从深圳铁路枢纽总规划正式获批,到光明科学城空间规划纲要审议通过,再从144平以下住宅免征豪宅税,到房贷利率的下调……,这些实实在在的利好,一方面给深圳经济带来了新的活力和发展空间,也为深圳楼市从持续低迷走向小幅活跃提供了基础。临近2019年岁末,深圳楼市推盘量显著增加,开发商加快入市节奏,根据深圳房地产信息网的监测,2019年全年深圳新房住宅预售面积453。46万平方米,同比增加16。6%,预售套数45686套,同比增加17。3%。

 

罗湖区德弘天下华府一个楼盘取得住宅预售许可证,住宅预售面积157577平方米,同比增加1.4倍,住宅预售套数1700套,同比增加1.4倍。

 

福田区4个楼盘取得住宅预售许可证,住宅预售面积123890平方米,同比减少四成,住宅预售套数909套,同比减少40。5%。

 

网易彩票南山区住宅预售面积490474平方米,同比增加9。3%,住宅预售套数3905套,同比增加21。0%,其中天鹅湖花园三期预售量135895。3平方米/1110套,宝能城花园预售量109416平方米/732套,金众麒麟公馆预售量101376。4平方米/854套,是南山区三个住宅预售量较大的楼盘。

 

盐田区住宅预售面积216400平方米,同比增加64.5%,住宅预售套数2359套,同比增加83.9%,其中御景佳园预售量199072平方米/2105套。

 

宝安区住宅预售面积604849平方米,同比减少48.9%,住宅预售套数5903套,同比减少54.1%,其中位于新安片区的新锦安海纳公馆预售量180264.11平方米/1889套,是宝安区住宅预售量最大的楼盘。

 

龙岗区住宅预售面积1542473平方米,同比增加九成,住宅预售套数15917套,同比增加90.5%。其中君胜熙珑山预售量206123.45平方米/2110套,京基御景半山预售量169944.68平方米/1645套。

 

龙华区住宅预售面积662228平方米,同比增加1。8倍,预售套数7696套,同比增加2倍,其中鸿荣源壹成中心预售量119205。2平方米/1243套。

 

坪山区住宅预售面积232623平方米,同比减少6。1%,住宅预售套数2341套,同比减少18。9%,其中恒大城预售量98661。45平方米/920套。

网易彩票光明区住宅预售面积296639平方米,同比减少42.3%,预售套数2943套,同比减少42.3%,其中勤诚达正大城预售量107977.7平方米/1159套。

 

大鹏新区住宅预售面积60524平方米,同比增加44.5%,住宅预售套数586套,同比增加36.9%,花样年家天下是唯一取得住宅预售证的楼盘。

 

深汕合作区住宅预售面积146921平方米,住宅预售套数1427套。

附一:2019年住宅预售项目汇总


2、2019年新房成交分析


2016年史上最严“深八条”拉开了深圳楼市新一轮控房价的调整步伐,2017年深圳成交25820套新房住宅,2018年深圳成交29396套新房住宅,市场连续2年的低迷震荡之后,终于在2019年迎来破局之年,2019年多重利好频发,粤港澳大湾区、先行示范区两大重磅利好,叠加豪宅线的松绑,深圳楼市积压多年的置业需求,在2019年陆续爆发,2019年全年深圳成交37882套新房住宅。


2.1 成交量分析

 

2019年,是深圳楼市步入2016年104新政调控以来的第三个年头,2019年在粤港澳大湾区利好、先行示范区利好、豪宅线松绑等多项重磅因素的刺激下,市场买房需求不断被激活,成交量不断向好,普宅、豪宅、学位房全面热销,宝中、光明、盐田、龙岗中心城不同区域板块轮动。

 

根据深圳房地产信息网的监测,2019年深圳市累计销售新房住宅372.44万平方米,同比2018年(292.42万平方米)增加27.4%,成交套数37882套,同比2018年(29396套)增加28.9%。其中,龙岗、宝安、光明是三大主力成交热点区域。

 

罗湖区2019年共成交新房住宅26934平方米,同比减少42.4%;成交套数317套,同比减少37.7%。全区仅有2个项目成交,分别是实地剑兰郡和传麒东湖名苑。

 

福田区2019年在主力热销楼盘天健天骄南苑、万科瑧山府、深物业金领、深业中城、中洲滨海华府等项目热销的带动下,全年合计成交新房住宅178117平方米,同比增加69.0%;成交套数1480套,同比增加1.5倍。

 

南山区2019年合计成交新房住宅315228平方米,同比减少两成;成交套数2581套,同比减少2.6%。宝能城、新天鹅堡三期、半岛城邦•璞域、华润城三期、海境界二期等,是南山区的主力成交楼盘。

 

盐田区在首条地铁8号线2020年开通的预期之下,2019年新房住宅成交量实现7倍增幅,成交新房住宅178020平方米,同比增加7.8倍;成交套数1922套,同比增加7.4倍。全区共有3个项目成交,依次为佳兆业·盐田城市广场、半山悦海、悦千山雅园。

 

在深圳发展一路向西和大空港规划利好的逐渐兑现之下,宝安楼市价值进一步被挖掘。2019年宝安区合计成交新房住宅865315平方米,同比增加46。4%;成交面积8760平方米,同比增加39。6%。万科星城、华强城、新锦安海纳公馆、卓越中寰、领航城领誉、翡翠阳光等是宝安区的主力成交楼盘。

 

2019年龙岗区合计成交新房住宅859642平方米,同比增加7.2%;成交套数9254套,同比增加5.2%。大族云峰、平湖佳兆业广场、颐安都会中央、朗泓·龙园大观、仁恒公园世纪、桑泰龙樾、麟恒·中心广场3期、和成嘉业等是龙岗区的主力成交楼盘。

 

龙华区2019年合计成交新房住宅338764平方米,同比减少1.5%;成交套数3571套,同比增加2.2%。深国际万科悦城、鸿荣源·壹成中心、中森公园华府、安宏基天曜广场、华盛珑悦等是龙华区的主力成交楼盘。

 

坪山区2019年成交量有所下滑,合计成交新房住宅380155平方米,同比减少11.3%;成交套数4146套,同比减少16.3%。恒大城、凤凰公馆、深城投中城花园、奥园翡翠东湾、财富城等是坪山区的主力成交楼盘。

 

2019年深圳楼市热点轮动,光明区在光明科学城规划利好、学位倍增计划、地铁6号、地铁13号线开通的预期之下,新房成交量迎来爆发式增长。其中龙光玖龙台二期11月30日线上选房,秒光。绿地新都会12月22日开盘,售罄。勤诚达正大城12月21日推售三期住宅新品,基本售罄。光明区多盘热卖,成为2019年深圳楼市最抢眼的热点置业区域。光明区2019年成交新房住宅534666平方米,同比增加2倍,成交套数5367套,同比增加199.2%。其中,勤诚达正大城、天汇城、龙光玖龙台、星河天地等是光明区的主力成交楼盘。

 

大鹏新区2019年成交新房住宅44453平方米,同比增加2.8倍,成交套数446套,同比增加3倍。花样年家天下、保利香槟苑是大鹏新区的主力成交楼盘。

 

2019年12月深汕合作区第一次有住宅项目入市,成交面积3092平方米,成交套数38套。


附:2019年深圳各区代表性楼盘1-12月备案均价走势图

 

2019年深圳楼市在调控和利好双重作用下有序运行,部分个盘在片区利好、地段优势、板块轮动的作用下价格小幅上扬,如:凤凰天誉、松茂柏景湾、深物业金领、中洲湾、星河天地等。


2.2 热点片区分析


根据深圳房地产信息网的监测,2019年以下十个片区表现活跃,分别为:光明、龙岗中心城、布吉、福永、沙井、坪山、蛇口、横岗、新安、西乡。这些片区均为量价主要贡献者,或者对全市的房价有较大的支撑,如蛇口、新安片区等,或者对全市的成交量有较大的贡献,如光明片区、龙岗中心城、福永、沙井、坪山等,或者两者并有。


2.2.1光明片区


光明新区是深圳市规划的城市副中心和区域发展极,具备发展成为城市中心的潜力。光明科学城规划利好的助推下,光明楼市迎来加速发展,区域价值不断被挖掘,市场关注度持续升高,成为2019年刚需置业最火的片区之一。2019年片区内全年共有4个项目共成交363478平方米,同比增加114%;成交套数3617套,同比增加115%;成交金额1704928万元,同比增加119%;成交均价为47000元/平方米,同比增加2%。


2.2.2龙岗中心城


龙岗中心城片区位于粤港澳大湾的腹地且做为刚需的天堂,历年都是全市成交的主力。全年共有13个项目共成交284319平方米,同比减少36%;成交套数2994套,同比减少37%;成交金额1258042万元,同比减少35%;成交均价上涨2%,为44000元/平方米。



2.2.3布吉片区


布吉片区纳入全区发展“4+N”重点区域,通过统筹规划及见建设的提升方式重新打造一个“布吉新城”。从道路交通规划、人口消费力来看,布吉区位优势突出、消费力高,是落实东进攻坚的“最佳第一站”。布吉做为刚需者的首选今年表现抢眼,片区内全年共有6个项目共成交87785平方米,同比减少35。9%;成交套数1012套,同比减少41。1%;成交金额457099万元,同比减少34。5%;成交均价上涨2。0%,为52000元/平方米。




2.2.4福永片区


福永作为大空港的核心腹地,随着大空港的规划实施,福永将全面得到提升。因此福永也受到置业者的追捧,2019年片区内全年共有1个项目共成交147123平方米,同比增加950%;成交套数1528套,同比增加892%;成交金额680755万元,同比增加947%;成交均价为46000元/平方米。




2.2.5沙井片区


沙井依托空港新城核心,临空经济、会展经济将不断发展壮大,电子制造业地位和优势将不断提升,必将成为粤港澳大湾区一颗闪亮璀璨的明珠,未来可期。2019年片区内全年共有3个项目共成交322832平方米,同比增加87%;成交套数3187套,同比增加79%;成交金额1416117万元,同比增加87%;成交均价为44000元/平方米。




2.2.6坪山片区


坪山中心区定位为“深圳都市圈东部创新中心与商务中心”,依托坪山区“两区两城三带”总体规划,打造“一廊一带、四核一环、多元融合”的产城融合新格局。2019年片区内全年共有9个项目共成交373972平方米,同比增加109%;成交套数4072套,同比增加128%;成交金额1344605万元,同比增加65%;成交均价为37000元/平方米,同比减少18%。


2.2.7蛇口片区


网易彩票2019年蛇口片区的支撑者为半岛城邦和枫叶望海公馆两个项目,片区内项目共成交67153平方米,同比减少22%;成交套数641套,同比增加52%;成交金额707332万元,同比减少25%;成交均价为105000元/平方米,同比减少4%。



2.2.8横岗片区


横岗片区2019年表现抢眼,片区内全年共有4个项目共成交74034平方米,同比增加139%;成交套数767套,同比增加124%;成交金额320748万元,同比增加153%;成交均价为43000元/平方米,同比增加5%。




2.2.9新安片区


新安片区生活配套成熟,教育资源优良,再加上近年大规模的旧改,前景利好受到置业者青睐。2019年片区涨幅较大,全年共有4个项目共成交173274平方米,同比增加124%;成交套数1844套,同比增加116%;成交金额1488706万元,同比增加179%;成交均价为86000元/平方米,同比增加25%。




2.2.10西乡片区


网易彩票西乡片区2019年片区内全年共有8个项目共成交104046平方米,同比减少58%;成交套数1009套,同比减少61%;成交金额618093万元,同比减少59%;成交均价为59000元/平方米,同比减少5%。



2.3  2019年不同面积产品成交量

 

根据深圳房地产信息网的监测,2019年深圳共成交37882套新房住宅,其中90㎡以下的产品成交18466套,占全市总量的49%,改善型产品90~144㎡成交17719套,占总量的47%,144㎡以上的产品成交1697套,占总量的4%。




2.4  2019年深圳新房供求比

 

根据深圳房地产信息网的监测,2019年深圳批准预售的住宅面积为4534598平方米,销售面积为3724386平方米,即供应大于需求,供求比为1:0。82,市场存量增加81万平方米。

 

各行政区方面,福田、宝安、坪山、光明四区供应小于需求,其余七区均供大于求。福田区供求比1:1。44,消化库存约5万平方米,宝安区供求比1:1。43,消化库存约26万平方米,坪山区供求比1:1。63,消化库存约14万平方米,光明区供求比1:1。80,消化库存约23万平方米。

 

罗湖区供求比1:0.17,库存增加13万平方米,南山区供求比1:0.64,库存增加17.5万平方米,盐田区供求比1:0.82,库存增加3.8万平方米,龙岗区供求比1:0.56,库存增加68万平方米,龙华区供求比1:0.51,库存增加32万平方米,大鹏新区供求比1:0.73,库存增加1.6万平方米,深汕合作区供求比1:0.02,库存增加14.4万平方米。




2.5  2019年1-12月深圳新房成交量走势分析


2019年1-12月,深圳新房住宅成交量呈震荡上升态势,1-5月,成交量波动上升,2月成交1279套,是全年成交量最少的年份,5月成交4605套,为阶段性新高,自6月份开始成交量震荡下滑,年底翘尾,12月成交4861套,为全年月度成交量新高。




2.6  2009-2019年深圳住宅供求走势



根据深圳房地产信息网的统计数据,2009-2019年深圳的住宅供应量大致可以分为四个个阶段:2009-2010年为供应下降阶段;2011-2015年市场向好,供应逐年回升,2015年增加至675万平方米,为2009年以来最多的年份;2016年随着市场转冷再次跳水,2017年仅为279万平方米,为自09年以来的新低;2018年-2019年供应量再次回升,2019年供应量453万平方米。

 

需求方面,2009-2019年深圳的住房需求呈波浪型走势,2011年与2017年分别下滑到谷底,2011年成交273万平方米,2017年仅259万平方米为近年来的最低值。需求在2009年和2015年达到两次波峰,尤其2012年后市场逐渐好转,销售量触底反弹,2015年在政策利好的催促下成交火爆,销售量666万平方米,为近年来的最高值。2016年以来新一轮调控下,销售量在2017年触底之后有所回升,2019年销售372万平方米。

 

供求比方面,2009年在救市政策的作用下刚需大量入市,市场出现供不应求的现象,供应缺口为177万平方米,供求比为1:1。4,为历史新高;2010年开始一系列调控后,销售量下滑,市场处于供过于求的状态,直到2015年和2016年实现供求平衡,在2016年再次颁布一系列调控政策后,2017年、2018年、2019年深圳楼市再度出现供应过剩,2019年供求比为1:0。8。


3、2019年深圳楼盘成交龙虎榜


3.1  2019年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10


    根据深圳房地产信息网的监测,万科星城以227663平方米/2324套取得了全年全市楼盘成交量冠军,市场参考价44000元/平方米;勤诚达·正大城位居亚军,全年成交165187平方米/1700套,市场参考价46000元/平方米;华强城位居季军,全年成交147123平方米/1528套,市场参考价47000元/平方米。




3.2  2019年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10


根据深圳房地产信息网的监测,新锦安海纳公馆以1190936万元取得了全年全市楼盘成交金额冠军;万科星城以989158万元位居亚军;深国际万科悦城以800970万元位居季军。




3.3  2019年深圳开发商(商品房:含住宅、商业、写字楼)成交面积TOP10


根据深圳房地产信息网的监测,万科地产全年共销售462517平方米/4676套,取得了全年全市开发商成交量冠军;佳兆业地产以359019平方米/5382套位居亚军;华侨城地产以218443平方米/988套位居季军。




3.4  2019年深圳开发商(商品房:含住宅、商业、写字楼)成交金额TOP10


根据深圳房地产信息网的监测,万科地产全年共销售2560685万元,取得了全年全市开发商成交金额冠军;华侨城地产以1958426万元位居亚军;华润置地以1720923万元位居季军。



二、二手房市场

1、2019年深圳各行政区二手住宅挂牌均价



根据szhome二手房栏目的监测,2019年深圳二手住宅的挂牌均价同比上涨5.7%,为65392元/平方米。六区中除龙岗区挂牌均价下跌之外,其余五区二手住宅挂牌均价均有不同程度上涨,南山区二手住宅挂牌均价同比上涨10.3%,为97697元/平方米,宝安区二手住宅挂牌均价同比上涨5.9%,为59524元/平方米,福田区二手住宅挂牌均价同比上涨3.8%,为81622元/平方米,盐田区二手住宅挂牌均价同比上涨3.6%,为51363元/平方米,罗湖区二手住宅挂牌均价同比上涨1.3%,为57854元/平方米,龙岗区二手住宅挂牌均价同比下跌4.6%,为41373元/平方米。


2、2019年深圳各行政区二手住宅成交分析


网易彩票144㎡以下住宅取消豪宅线,是激活深圳二手房市场的重磅利好。根据深圳房地产信息网的监测,2019年深圳二手住宅成交77149套,较2018年(64627套)增加19.4%;成交面积6372290平方米,较2018年(530.64万平方米)增加20.1%。2019年深圳二手住宅成交量是新房住宅成交量的2倍,深圳楼市存量市场主导作用的地位进一步增强。在深圳新房住宅供应越来越边远的环境下,未来,会有越来越多的置业者,优先选购二手房。

 

罗湖区二手住宅成交面积817139平方米,同比增加10。7%;成交套数11771套,同比增加8。7%。

 

福田区二手住宅成交面积1156688平方米,同比增加13。4%;成交套数14481套,同比增加15。1%。

 

南山区二手住宅成交面积1130530平方米,同比增加10.6%;成交套数12777套,同比增加11.7%。

 

盐田区二手住宅成交面积143631平方米,同比增加34.7%;成交套数1885套,同比增加38.5%。

 

宝安区二手住宅成交面积1599448平方米,同比增加36.3%;成交套数18417套,同比增加35.5%。

 

龙岗区二手住宅成交面积1524854平方米,同比增加22.4%;成交套数17818套,同比增加20.2%。




3、2019年1-12月深圳二手房量价走势分析


根据深圳房地产信息网的监测,2019年深圳二手住宅的挂牌均价呈震荡上扬态势,1-6月挂牌均价保持震荡,7-12月在市场交易活跃的作用下震荡走高,5月为全年最低值61323元/平方米,12月为全年最高值68676元/平方米。成交量方面,2月受农历新年影响成交量1997套为全年最低值,随后成交量震荡走高,12月成交9959套为全年最高值。



4、2019年深圳住宅租金



根据szhome二手房栏目的监测,2019年深圳的住宅租金为104元/平方米/月,较2018年上涨20元/平方米/月,同比上涨23。8%。各行政区方面,罗湖区住宅租金为98元/平方米/月,同比上涨15。3%,宝安区住宅租金77元/平方米/月,同比上涨13。2%,南山区住宅租金112元/平方米/月,同比上涨9。8%,福田区住宅租金107元/平方米/月,同比上涨7。0%,盐田区住宅租金51元/平方米/月,同比上涨2。0%,龙岗区住宅租金54元/平方米/月,同比上涨1。9%。


5、2019年1-12月深圳各行政区租金走势图



第二部分:商业

一、一手商业


1、新增预售分析

随着电子商务的普及,实体商业的市场份额正在缩减,深圳商业市场处于供大于求的态势,2018年“7.31”政策规定深圳公寓5年限售,限制了商务公寓短期炒作,商务公寓首当其冲受到冲击。2019年底,深圳发文取消2018年出台的商务公寓“只租不售”,商务公寓再次受到市场高度关注,2019年深圳商业市场表现良好。根据深圳房地产信息网的监测,2019年深圳商业预售面积1766880平方米,同比增加43.0%,预售套数25768套,同比增加61.2%。

 

罗湖区中海慧智大厦一个楼盘取得商业预售许可证,商业预售面积5008平方米,同比减少97。4%,预售套数103套,同比减少96。1%。

 

福田区商业预售面积170407平方米,同比增加41。3%,预售套数2814套,同比增加43。4%。其中位于下沙的中洲滨海商业中心预售量99456。96平方米/2158套。

 

网易彩票南山区商业预售面积201043平方米,同比减少15.6%,商业预售套数789套,同比减少60.4%。其中招商太子湾商务广场预售量133798.6平方米/409套。

 

盐田区一个楼盘取得商业预售许可证,商业预售面积18466平方米,同比减少69.8%,商业预售套数181套,同比减少72.5%。

 

宝安区商业预售面积314144平方米,同比增加71.1%,商业预售套数5009套,同比增加104.2%。其中海府生态大厦预售量30703平方米/150套。

 

龙岗区商业预售面积418437平方米,同比增加59.4%,商业预售套数7379套,同比增加60.6%。其中仁恒梦公寓预售量109587.07平方米/2747套,世茂之都预售量130730.78平方米/1421套。

 

龙华区商业预售面积206329平方米,同比增加41.8%,商业预售套数2702套,同比增加126.7%。其中观禧花园商业预售量38372.89平方米/1053套。

 

坪山区商业预售面积121836平方米,同比增加54倍,商业预售套数1769套,同比增加46倍,其中益科大厦商业预售量39199.63平方米/195套。

 

光明区商业预售面积195547平方米,同比增加6倍,商业预售套数2947套,同比增加6.1倍,其中龙光玖龙台商业预售量88355.09平方米/1174套。

 

大鹏新区家天下花园一个项目取得商业预售许可证,商业预售面积34567平方米,同比增加16倍,商业预售套数310套,同比增加7倍。

 

深汕合作区商业预售面积81095平方米,商业预售套数1765套。



附:2019年商业预售项目汇总



附:2019年商务公寓预售项目汇总




2、一手商业成交分析

住宅限购之下,商务公寓备受市场青睐,在商务公寓的支撑下,商业地产销量可观。根据深圳房地产信息网的监测,2019年深圳新房商业成交面积912121平方米,同比增加14。1%,成交套数14159套,同比增加28。3%。



个盘表现方面,位于福永的会展湾南岸是商业地产的引领者,2019年成交102247平方米/2203套,摘取全市商业成交龙虎榜桂冠,位于福田下沙的中洲湾成交53697平方米/1263套,居于第二位,位于蛇口的招商太子湾商务广场成交50925平方米/194套,居于第三位,此外,华润深圳湾瑞府、远洋新天地、京基·御景峯均有不错的表现,单盘成交量超过4万平方米。


附:2019年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10




3、2019年1-12月深圳各行政区一手商业成交量走势图



二、二手商业


1、二手商业成交分析

网易彩票与一手商业和商务公寓相比,由于二手商业交易环节税费较重,且市场上一手商业供应相对充裕,二手商业的成交情况要低迷很多。根据深圳房地产信息网的监测,2019年二手商业成交4135套,同比减少26.9%,成交面积286798平方米,同比减少19.8%。罗湖、福田、宝安、龙岗是二手商业的主力成交区域。



第三部分:写字楼

一、一手写字楼


1、新增预售分析

网易彩票2019年,在深圳办公楼空置率增高、租金下跌的市场环境下,办公楼项目入市谨慎,预售量下滑。根据深圳房地产信息网的监测,2019年深圳新房办公预售面积1079165平方米,同比增加1。3%,预售套数7310套,同比减少19。7%。2019年罗湖、龙岗、坪山、大鹏四区无新房办公预售。

 

福田区3个项目取得办公预售许可证,办公楼预售面积48622平方米,同比减少16.9%,办公楼预售套数644套,同比增加1.3倍。

 

南山区7个项目取得办公预售许可证,办公楼预售面积489076平方米,同比增加五成,办公楼预售套数1877套,同比增加14。0%。

 

盐田区中通永安大厦一个项目获批预售办公产品,预售面积64036平方米,同比增加近4倍,预售套数1157套,同比增加17。7倍。

 

宝安区6个项目取得办公预售许可证,预售面积221064平方米,同比增加1.6倍,预售套数1091套,同比增加44.3%。

 

龙华区办公楼预售面积164203平方米,同比翻倍,预售套数907套,同比减少13.7%。位于民治的华侨城创想大厦预售量103484.4平方米/413套,是龙华区办公楼预售量最大的楼盘。

 

2019年光明区的办公产品预售量为92164平方米,预售套数1634套。



附:2019年取得预售证的写字楼项目




2、一手写字楼成交分析

2019年深圳写字楼空置率上升,租金下降,写字楼投资的空间进一步被压缩,根据深圳房地产信息网的监测,2019年深圳一手写字楼成交面积494652平方米,同比减少三成,成交套数4477套,同比减少52.6%。




个盘表现方面,位于华侨城片区的华侨城大厦是写字楼市场的领先者,成交111569平方米/385套,摘取全市写字楼成交量桂冠,位于龙华区的龙光玖钻成交41667平方米/538套,居于第二位,位于笋岗的招商中环排名第三,成交41470平方米/271套。此外,位于坂田的佳兆业城市广场、位于福永的会展湾南岸、位于深圳湾的瑧湾汇、位于龙岗中心城的万科广场均有出色的表现,单盘成交量超过2万平方米。


附:2019年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10




3、2019年1-12月深圳各行政区一手写字楼成交量走势图



二、二手写字楼


1、二手写字楼成交分析


在写字楼空置率高企的市场大环境下,二手写字楼市场表现低迷,根据深圳房地产信息网的监测,2019年深圳二手写字楼成交面积141997平方米,同比增加4。9%,成交套数1227套,同比增加12。4%。其中,福田区成交77254平方米/538套,罗湖区成交32598平方米/361套,是二手写字楼的主力成交区域。




第四部分:土地市场


2019年,深圳楼市成交向好,新房市场活跃度增加,土地市场热度提升。根据深圳房地产信息网的监测,2019年深圳共成交22块宗地,其中10块商业用地,12块居住用地。

 

合计出让商业用地面积278441平方米,同比增加41.8%,合计建筑面积915659平方米,同比减少15.3%,成交金额139.8亿元,同比减少34.4%,楼面地价15272元/平方米,同比下降22.5%。

 

合计出让居住用地面积445910平方米,同比增加1.8倍,建筑面积1460696平方米,同比增加1.3倍,成交金额397.1亿元,同比增加3倍,楼面地价27185元/平方米,同比上涨76.7%。



点评:2019年深圳居住用地供应量显著增加,住宅用地建筑面积146万平方米,不过与深圳楼市强劲的需求对比来看,深圳居住用地出让仍远远满足不了住房市场的需求,未来,城市更新用地,将是楼市新增住宅供应的主力途径。


附:2019年成交地块的主要指标




第五部分:政策点评


第六部分:2019年小结

 

2019年是深圳楼市利好频出的一年,豪宅税松绑、房贷利率下调,给购房者带来了实实在在的利好,在高端有市场、中端有支撑、低端有保障的主导思想下,深圳楼市需求更加理性化,2019年全年深圳成交37882套新房住宅,同比增加28.9%,成交面积3724386平方米,同比增加27.4%。

 

经历了2017年和2018年的市场低迷之后,2019年深圳楼市推盘节奏加快,全年新房住宅预售量4534598平方米/45686套,同比增加16.6%,2019年深圳新房住宅供求比为1:0.82,供应大于需求,截止2019年12月31日,深圳楼市住宅库存量3030459平方米/31448套,按照月均3000套的销售速度,这个存量仅需10个月的消化周期,深圳楼市没有库存的压力,相反,作为一个移民城市,旺盛的需求和有限的供给形成强烈的反差,2019年多个入市新盘存在开盘即售罄的情况,现阶段深圳新房供给主要分布在光明、坪山、龙岗中心城、西乡等边远区域,市民的选择范围十分有限。

 

网易彩票11月11日,深圳建筑面积144㎡以下商品房取消豪宅线,大大激活了深圳的二手房市场,2019年深圳共成交77149套二手住宅,同比增加19.4%,二手住宅成交面积6372290平方米,同比增加两成。二手住宅挂牌均价65392元/平方米,同比上涨5.7%。在土地资源紧缺,新房供给有限的情况下,二手住宅成为多数刚需置业的首选,2019年深圳二手住宅与新房住宅的成交量之比为2.0:1。

 

2019年深圳楼市百花齐放,刚需盘、高档盘均受到市场青睐。位于沙井的万科星城是刚需盘热销的佼佼者,成交22.8万平方米/2324套,是全市住宅成交量最大的楼盘,位于光明的勤诚达正大城成交16.5万平方米/1700套,居于第二位,位于福永的华强城成交14.7万平方米/1528套,排名第三,此外,位于光明的天汇城、位于盐田港的佳兆业盐田城市广场、位于新安的新锦安海纳公馆、位于龙华的深国际万科悦城、位于坂田的大族云峰、位于光明的龙光玖龙台等,均有出色的表现,单盘成交量均超过10万平方米。

 

2019年是深圳多项重磅利好频出的一年,是2016年深八条颁布之后市场表现最好的一年,是置业需求积极入市的一年,楼市成交以刚需和改善型需求为主,成交量上行,成交价格小幅震荡,严格执行“房住不炒”的调控目标。2019年深圳成交37882套新房住宅,同比增加28。9%,市场呈现翘尾行情,12月成交4861套为2019年月度成交新高,2020年,深圳楼市能否延续2019年的市场行情,拭目以待。


第七部分:2020年预测


网易彩票1、市场供应主体多元化,多途径实现居住需求

 

《深圳市住房保障发展“十三五”规划(2016-2020年)》指出,全市计划新增筹集建设人才住房和保障性住房40万套,在深圳房价高企的市场环境下,大力发展保障房体系也是深圳房地产市场发展的一个目标,随着保障房体系的建设和保障房需求的不断完善,深圳楼市正在朝着“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展目标迈进。

 

2、供需矛盾更加突出

 

数据显示:截止2019年12月31日,深圳楼市新房住宅库存量3030459平方米/31448套,按照月均3000套的销售速度,这个存量仅需10个月的消化周期,供给有限、需求旺盛,一直是近年来深圳楼市的主要矛盾,在深圳土地资源日益紧缺的情况下,未来深圳楼市的供需矛盾将更加突出,一方面是供不应求,另一方面是供需错位,刚需们需要配套良好、交通便利的房源,而市区往往无房可卖,能够选择的房源,往往在坪山、光明、西乡等边远区域。

 

3、房贷利率下降,购房成本降低

2019年央行实行宽松的货币政策,降准降息,下调房贷基准利率,也意味着未来货币政策有望进一步宽松,房贷利率有进一步下降的空间和预期,也将为购房者带来实实在在的利好,购房成本降低。

 

4、房价高位震荡

2019年深圳楼市价稳量增,1-12月成交量呈震荡上行走势,2020年,预计调控仍将继续,市场需求以刚需和改善型为主,房价在2019年的基础上略有上涨,全年的涨幅约在5%-8%左右。

后记:

 

《深圳房地产统计分析报告》致力于为置业者、发展商、地产中介、业内人士提供客观、及时、权威的统计数据和分析报告,本报告以半年度、年度为编写周期,报告中内容包括深圳土地市场、新房市场、二手房市场、商业以及写字楼等房地产细分市场的发展情况,从成交量、成交均价、挂牌均价、成交产品类型、租金等方面对深圳楼市进行全面的统计和剖析。

本报告中所采用的数据均来自于深圳市住房和建设局,由于统计时间和统计方式不同,在数据体现上可能略有差异,引用时请留意。

本报告由深圳房地产信息网咚咚找房编撰,研究员张粉层、张馨冉、罗丽思同志执笔,有错误的地方敬请指正。

我们的联系方式是:e-mail:598064183@qq.com

 

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深圳房地产信息网 咚咚找房

2020年1月



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