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2019龙华总结,上塘成交涨幅超10%

淘房哥-文峰 淘房哥 发布时间:2020。01。18 11:49:02
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一、龙华全年成交概括:


回顾全年,3月份是一波小高峰,因为2.19号粤港澳大湾区,成交量急剧增加,价格也有小涨,然后是年中算比较平稳。


8月份深圳先行示范区,又让平静的市场加了一把火,投资的气氛较浓,从下图的全年成交量也可以看出。

 

再11.11减免“豪宅税”的政策,省税对于交易有利,换房客户增加。但直接导致业主价格提高,改善盘先涨,带动刚需盘的量价齐升,省的增值税基本被业主加进房价中,购房者并享受减税的收益,量升价涨。


1、统计2019年,龙华成交共2024套。其中3、8、11月是成交的小高峰。



2、从成交总价看,龙华300-500万成交最多,其次是500-800万。


300万以下也有410套,成交基本是1房、或者小2房。



3、龙华各片区二手成交量、价对比,成交量最多是民治、龙华老城,全年均价4。6-5。2万,适合上车,而且这两个区域楼盘也多;而4号沿线的红山、上塘、梅林关口,楼盘整体新,均价在6-7万以上,属于改善区域。




二、各片区成交解析


1、梅林关口


网易彩票特点是交通四通八达,道路和面貌都成熟,还有深外龙华初中共享学区,好一点的楼盘价格和红山相当,万科金域华府二期、玖龙玺,户型赠送多,89平能做4房,所以单价7-8万。片区配套较成熟,地铁、商业都满足,价格稳中有升,自住需求较多。

 

星河盛世,成交也很活跃,1-4房全都有,楼下就是星河coco city,租金较高,住宅一房一厅320万。而51平的大单间是商务公寓,所以单价4万多,不带学校。

 

深外龙华最低上车门槛,书香门第的39平一房,价格250万及以上。


溪山是冷门盘,定位是高端,大户型为主,但是基本是双拼,成交不太活跃,80多平3房是单证,成交还好,明年有10号线通车。旁边的滢水山庄、星光之约,这几个旧小区,价格变化不大。




2、民治


主要指民治大道沿线的楼盘,没有大的亮点,但是综合配套都占一些,好处是去关内较近,公交线路多,均价5。2万。

 

潜龙学区,相对还不错,适合买不起好的学位家庭自用。鑫茂花园、碧水龙庭,是成交热门盘,2房370-400万,3房450-500万,2房价格涨了一些,3房涨的不多。

 

鑫茂的1房成交很活跃,要用学位,最低门槛是20多平单间130万,一房一厅200多万,9年制的潜龙学校,上学也近。减免豪宅税对于本身是普宅的小户型,影响并不大。

 

春华四季园,这个盘属于龙坂交界处,价格比较稳定,小区很大,缺点是没地铁。户型特点普遍赠送多,N+1户型,400万内可以买电梯小3房,带华南实验学校。

 

世纪春城这片,面貌成熟,商品房也集中,居家来说,性价比很高,相比红山要低1-2万单价,400万内买2房,500万左右买3房,楼龄也旧一些,属于普涨型,今年价格算稳定。




3、红山


红山是龙华均价最高的区域,新建的图书馆、美术馆也主要集中在红山,楼龄也新,交通地铁、商业配套都有。

 

第一梯队是深高北学区4盘(水榭春天5、6期、汇龙湾,金亨利),在秋季中考成绩出来后,今年也涨了1万以上,上半年还是8-9万,现在的成交价已经接近10万,而且还没什么房源放卖,所以近期成交也少。

最小户型是2房,只是水榭五期才有。深高学区3房,是成交主力。金亨处和汇龙湾,部分户型赠送多,所以单价更高,89平4房户型,早超过10万单价。

 

非深高北学区,今年涨幅5-10%,水榭123期、中航的2房现在500万左右,3房在660-700万,4房好多是双拼户型,所以单价低一些。

 

华业玫瑰四季,下半年的小户型1-2房,成交异常活跃,价格也是水涨船高,一期的户型和位置比二期好,45平350-400万,价格涨了差不多50万,涨幅有15%左右。




4、上塘


上塘龙胜这段,今年是龙华的热门区域,前2年基本没什么涨,今年几个预期带动片区快速成交,金茂府的开盘,华东师范附属学校的加入,虽然是新学校还没建成,业主心态较高。

 

网易彩票中海锦城离新学校最近,目前89平3房要700万,价格已赶超红山,放卖的少也没什么成交。

 

高峰学区的港铁天颂、和平里、曼海宁,这3个盘之前一起比较推荐,上半年520万左右买89平3房,现在要加50万以上,特别是港铁,属于片区领涨,因为小区新,而且内环境好,楼间距宽,就是房间紧凑,缺点是使用率不高。




5、龙华老城


龙华的老中心,新旧楼盘价格分化大,旧小区较多,单价4-5万能上车,300万也能买2房;而新一点的楼盘,价格要5-6万。

 

品质最好的是壹城中心、锦绣御园、幸福城,这3个盘的价格都稳中有升。

 

壹城中心是大盘,大体量,配套自成一体,户型普遍高赠送,壹城今年的涨幅,相比前2年的都要多,之前还有人调侃好多亏钱卖,现在算保本了。目前3-4房还是好成交,大面积100多平的成交不算活跃,特别是低楼层的。

 

网易彩票9区因为卖的早,2015年底开盘,4万多单价,怎么都是赚。5、6、7、8区,也都有二手在卖,其中5区位置离地铁4号线最远,也没小区,价格是几个区中最低的。

 

新华学区是龙华的老牌初中,好多人问有什么选择,学区范畴大,而且老旧小区多,价格涨幅不多,400万左右也还能买到电梯小3房,比如保利悦都、花半里、城市明珠,就是离学校距离较远。




6、观澜


观澜是龙华的最北面,早期也是工业区和农民房,不过山水资源丰富,有观澜湖、鹭湖、九龙山等。

楼盘不多,但是整体都比较新,而且很少小户型,基本都是3房以上为主,目前总价在400-450万。

 

观澜汇涨幅有8千左右,4号线地铁口,2020年能通车,又是次新盘,自带商业,在观澜来说,综合素质算不错的盘,目前价格也不便宜,单价5万多,89平赠送面积多,带装修的单价接近6万。

 

鹭湖片区居家纯粹,龙外学校也在附近,环境好,但是地铁、大商业配套就没有了,适合附近工作,开车出行的家庭,3房户型也涨了50万,年中的时候,还有370-380万的,现在鹭湖靠路的都要400万了。

 

观澜还有好多双拼户型,比如招商澜园、观园、美佳华首誉的4房,基本都是双拼,单价就4万出头,没什么涨幅,成交也不太活跃。

 

九龙山、珑门,公共交通差一些,没什么配套,价格稳定没什么变化,380万左右可以买3房2卫。




总结:

2019龙华成交总结,整体算比较平稳,年底的价格,相比上半年还是有涨,热点片区,好学区、地铁沿线的次新,涨的较多。


红山的深高北,在中考成绩出来后,价格稳步上升,目前单价已上10万;上塘龙胜片区涨幅10%,中海锦城3房价格涨了1万;观澜的行情,今年表现也不错,3房也有5-10个点涨幅。

民治、龙华老城,价格变化不大,刚需自住还可以考虑。


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为什么西部突飞猛进,东部不温不火?


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龙华 民治 上塘 水榭春天花园五期 中海锦城花园 壹成中心九区

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