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2019年深圳楼市复盘,利好与成交行情

淘房哥-大山 淘房哥 发布时间:2020.01.26 00:55:22
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2019年已经离我们逐渐远去,在新的一年对去年的深圳楼市做一些总结,文章仅是2019年年终密讲小部分内容,希望对未来入市的你提供一些参考,作为一线城市的深圳,在2019年的楼市行情里表现抢眼,北京上海房价微跌,深圳一枝独秀,我从两个方面来剥析下深圳去年全年的行情。

 

一、 关键词

1、 利好

深圳去年利好叠加,多层方面利好楼市,影响贯穿全年,开年2月18号《粤港澳大湾区规划纲要》印发,规划近期至2022年,远期展望到2035年,涵盖9+2城市群,深圳承担重任,长期看好;

 

3月份深圳主流房贷利率下调,首套房贷下调至基准上浮5%,二套下调至基准上浮10%,开年小阳春;

 

8月18日,中共中央、国务院发布关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见,确立了深圳特殊使命和地位,朝更高起点,更高层次,更高目标迈进,深圳二手房成交量活跃度大增;

 

前海扩容,前海深港现代服务业合作区、前海蛇口自贸片区“双扩区”正在积极推动中,已经上报国务院,宝中及前海辐射区域业主心态水涨船高;

 

11月11日,“双11”,近年来最大利好,“豪宅线”取消,直接省去买家前期购房税费成本,少则十几万,做则几十万,涨价潮最先出现在宝安南山。

 

在整体的楼市政策大环境方面,多个城市因城施策,出台相关优惠购房政策,具体表现在“人才引进”、“取消限售”、“放宽购房资格”等方面,这一情况说明,如果楼市表现相对平稳,在已有调控政策上不会再继续加深,反而会为了相关产业发展和经济发展,在已有调控政策的基础上出台边际改善的试探性政策,利好楼市。

 

网易彩票在信贷方面,10月8号,新的房贷“新政”全面执行,商业性个人住房贷款利率正式换“锚”,对比之前住房贷款利率有所下降,另外全年信贷稳中偏宽,利好投资者。

 

2、 控盘

出现在第二位也是2019年最后阶段的关键词是控盘,控盘这个关键词反映了深圳楼市不健康的一面但是也是基本面,业主为什么能够控盘,而为什么买家无可奈何买单,很大一部分原因在供求失衡;

 

在此需要注意的是,此前官方说明的深圳二手房年涨幅不超过5%,是2019年长效机制规定的涨幅限制,5%的价格指数年涨幅是全市性综合指标,因为区位及配套设施等条件的不同,具体楼盘价格涨幅会有所区别。业主只要不是恶意串通哄抬房价,按照正常的市场秩序进行交易,且不明显高于近期市场成交价,其交易行为可正常进行。

 

业主集体控盘,买家变成弱势群体,业主变成庄家,业主操控自己的利益得失,只要把控好现金流,成本都会附加在房价上,这不是击鼓传花的游戏,这就是一场拍卖,价高者得。

 

二、 数据

 

1、深圳典型的政策市,二手房方面,楼市政策影响买房卖房者心态,政策利好,购房者限制打开,积极甚至恐慌入市,成交量上涨,业主心态涨高,量在价先,特别是在深圳楼市长期利好的预期形成下,业主撤盘不卖,优质房源稀缺,而在短期内成交量被放大,楼价上涨明显也有人买单。

 

2、二手房成交量,根据我们淘房哥统计的数据,深圳2019年实质上有3个波段,都因政策利好形成成交量上涨的走势,但是比较明显的是,在成交量上涨的初期即逐渐回落,直至新的利好出现,造成这种情况原因一是盘源消化较快,价格也不大稳定,新入盘源报价需要一定时间被买家消化,二是在市场上优质盘源稀缺,部分业主撤盘或者惜售,影响交易进度。(注:新房成交不在此篇分析范围内),

 

每月人肉房价我们都有详细的分析和统计,我们回顾下2019年1-11月各个区域成交行情,可以看出置业者心态和片区走势,12月份因为某些原因没有在统计之列。

 

一月南山成交并不算活跃,前海成交最多,南头最少,科技园南外科华学区成交表现最为活跃,价格比较稳定,龙华开年成交堪忧,成交减少近半,罗湖相对2018年市场回暖,福田小幅度走高,部分大厦型物业难卖,挂盘时间久,宝安小户型,宝安中学学位房,成交总价开始增高。

 

二月份过节期间整体成交相对冷淡,龙岗房源增多,价格有优势才好卖,宝安南山低总价房源比较好成交,罗湖深中某小户型房源成交单价破10万,福田龙华成交量下跌幅度较大。

 

三月份的成交各区都是急升,粤港澳大湾区规划纲要出台,加上传闻新征信,刚需恐慌入市,南山豪宅成交有增,2019年“小阳春”开门红。

 

四月份业主心态开始转变,时长长达8个月之久的压抑状态释放,买房议价空间缩小,价格不太好谈,买卖双方博弈,宝安刚需盘有抬头上涨迹象,部分业主还处于换房过程中,但对市场还不太知情,刚需捡漏。

 

五月份成交稳中有降,龙华投资客增多,红山6979卖的不错,南山宝安刚需盘卖的比较好,价格却逐步上升中,购房门槛增加,福田和罗湖成交量下探,热点不够。

 

六月份相对理性,各片区学位房成交更受青睐,龙华二手房市场开始向好,龙岗总价300万以下成交占一半,罗湖成交稳定。

 

七月份成交小高峰,各区成交量向好,龙华壹城中心行情见涨,福田成交量大涨,南山学位房好出手,罗湖和龙岗刚需为主力,坂田改善置业购房者增加。

 

八月示范区利好加码,很多片区报价即成交价,成交稳中有升

 

九月份已经开启抢房模式,二手房成交量整体攀升,购房者入市信心足,投资客规模初探市场,换房成交拉升,有部分业主返价,楼市一触即发。

 

十月份成交对比9月稍有回落,但前海双扩区消息传播,宝中,前海业主调价,部分房源撤掉不卖

 

十一月份豪宅标准只认面积,豪宅线取消,迅速点燃市场,有楼盘涨价100万,有业主撤房不卖,有买家11月11号当天火速下定。

 

3、各片区涨幅,南山涨幅第一,对比的是2018年11月和2019年12月的报价差异,虽然在时间范围内不是最优质的对比标的,但是从此方面数据,我们可以看出,各个片区因为区位,规划,配套,楼盘品质,学位等因素影响下会有不同的涨幅,最近一年来看,南山,福田,龙华的涨幅是比较靠前的,东部的龙岗和坪山没有跑赢大势。光明做为新兴区域,房价上涨幅度还是比较亮眼。

 

4、二手放盘量即二手供应量,深圳未来如果不扩容就是存量房市场,下面这张图如果配上各区的规划配套,楼盘品质,学区图,是可以佐证过去大部分楼盘上涨或者某些区域长久横盘案例中的一些供求逻辑,同时对未来的置业和投资有一定参考价值,大山在2019年年终密讲时有提到过放盘量的意义,即片区内不同面积段的户型配比,会影响不同面积段的放盘量,结合区域里的配套,比如地铁,学位,商业,规划等属性,进而影响房源总价区间段的稀缺性,不看单价看总价这一说法由此而来。


至于各个片区的供求详情,可以看上图,也可以加大山微信给你详细说明,因为回复网友占用大山比较多的时间,为了保证回复质量,现决定付费咨询,有兴趣的网友可以添加大山微信了解。


市场动态 数据分析 淘房哥说

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