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疫情对地产的影响,究竟有多大?

李宇嘉 地产 发布时间:2020.02.03 18:31:29
浏览:7235

1st


困难考虑更足一些

 

对地产的影响,究竟有多大?文章满天飞,我也来凑凑热闹。说实话,很难评估。一方面,这是个新东西,大家只知道它高传染性、高致病性,但包含哪些传染途径呢?比如,粪便传播,也是这两天才被证明的。再比如,广州出现门把手传染的案例,内蒙古出现楼上楼下传染的案例(此处并未有制造紧张之意,只是想更客观一些,让信息更透明一些),而疫苗还未问世。

 

另一方面,战“疫”何时结束,这很关键。新增数拐点不来,新增数不明显下降,按下暂停键的经济活动,就无法恢复到正常的状态。再者,几个大省、直辖市(广东、浙江、上海、北京),都将企业复工,推迟到2月9日。届时,即便复工了,对来自疫区的员工,还要隔离,每天还要加强消毒和检疫等。等到新增降低到一定水平了,应对措施自信了,真得需要一段时间。

 

而且,考虑到较长潜伏期的无谓传染;考虑到平时懒懒散散,战时低效的地方组织;考虑到不时有我行我素,给社会添乱的人冒出来,理性地来讲,我们还是把结束时间考虑的靠后一些,把困难考虑得更足一些。这样,我们才能在重建方面,气势鼓舞的更高昂一些,动员更充分一些。

 

2nd

“留得青山在,不怕没柴烧烧”

 

不要去计算,到底是拖累GDP1个百分点,还是0。5个百分点,“大致正确就行啦,模型精确计算,都是错误的”。对地产而言,无论开发,还是销售,都随着人流、物流、组织和调度暂停而停滞。要知道,一季度是传统“小阳春”,去年底,“一城一策”全面落地,降准降息也来了,各界对今年一季度的“小阳春”,比较期待。目前,市场比较悲观,资本市场已有反应。

 

不过,理性来看,事件是一次性的外生冲击,对经济的冲击是短期的,临时性扰动。也就是说,它没有对经济的肌体(国家机器、社会组织、经济体制、管理模式等等),形成重创;没有对个人的工作能力和工作意愿,形成重创。就好比,一个企业或个人少了一个月的收入或工资,当月或下个月会过得比较痛苦(有企业开始哭喊了),但坎儿容易迈过,再往后就无大碍了。

 

过两年后,回过头再看,它也只是前进路上的一块小石子。事件过后,一次性扰动结束了,经济运行回到正轨。就像可口可乐前董事长伍德鲁夫所言:“假如我的工厂被一场大火毁灭,第二天我又将重新站起。”正所谓,“留得青山在,不怕没柴烧”,关键是“青山”这个基本面还在。

 

3rd

地产开发,工作可以前置

 

对地产来说,开发、销售、物业,都会受到明显的冲击。先看开发,每年的一季度,本来就是房地产开发的淡季。笔者认识很多开发商,他们春节后,都要到正月十五才上班。此次事件,复工推迟到2月9日,也就是正月十六。所以,影响并不是很大,关键是每个责任单位,要控制局部传播。后续,卖地、开工、批预售、竣工等,项目审批都会加快,三四季度环比增幅会反弹。

 

我认为,开发商现在要做的,首先是把困难考虑得更大一些。什么意思呢?由于建筑工人,很多来自疫区,项目复工时间点,可能要延后。对项目开发而言,可以把很多项目设计环节(建筑设计和规划设计)的工作前置,这些工作都是标准化的,可以通过远程办公来提前推进。从此次事件应对来看,只要分工到位,激励机制明确,责任心强,组织有保障,困难都可以克服。

 

开发商可以与设计院(建筑设计)、政府部门(规划设计)提前沟通,把设计图纸和材料采购、招标清单等基础性的工作做在前面;项目规划设计有争议的点,提前与政府住建或规划部门沟通好。其实,事件后的重建工作,已开始考虑,政府也很着急,毕竟今年是“十三五”和脱贫攻坚收官年,也是“十四五”开局之年,各界的压力也很大,项目推进对政企双方都有利。

 

4th

地产销售,需求未消失,只是延后了

 

当前,政策很坚定、态度很明确,就是要毕其功于一役,长痛不如短痛。索性横下一条心,哪怕牺牲2月份的经济,也要将其彻底扑灭。所以,各地政府发文,关闭售楼处,以最大限度减少公众聚集,后续开业、开放视事件控制情况再定。一季度楼市销售,惨淡是铁板钉钉的事实。

 

不过,此次事件对非耐用消费(娱乐、影视、餐饮等)影响很大,而商品房是耐用消费品,需求不会凭空消失,只是延后了。打算节后买房的计划,因事件不得不推迟购买,“小阳春”惨淡。但根据过往经验,事件导致哪个行业受损,哪个行业就会发布“疫后重建”的政策,2003年的“非典”就是这样的。后续,预计刺激消费,鼓励楼市“刚需”的政策会发布和实施。

 

即便事件彻底控制住,需要半年时间,上半年楼市销售惨淡,也不要紧,下半年可以将失去的市场,全部弥补回来。重建政策实施以后,说不准,市场表现还会超预期呢!对于商品房市场来说,这几年销售量大起大落,大家不都适应了吗?当然,开发商资金链普遍都紧张,2020年也是还款高峰期,“快周转”的基因驱使下,每周、每月的新盘入市,都一刻也不能耽误。

 

本来,去年底国家强调“稳字当头”,首次明确“三稳”是楼市长效机制目标,调控政策也好、货币政策也好,都开始友好,各界预测2020年的“小阳春”值得期待,开发商也跃跃欲试,新项目早已建好了售楼处。突如其来的事件,打乱了项目入市计划,对本已紧张的资金链形成冲击。

 



5th

开发商,买单危机管理

 

目前,各种网络房产交易平台已经到位,建议,开发商开通网上卖房,只要做好质量承诺、退房承诺,保险公司提供担保,银行按揭、产权手续可随后办理,网上这个渠道,完全可借此次倒逼的机会,建立起来。当然,即便如此,上半年商品房销售明显下降,中小开发商资金链承压的事实不改。

 

不过,压力只能靠开发商消化了,危机管理本来就是企业管理的应有之义。过去,真的太顺了,商品房销售连创新高,想当然了。现在,事件带来的不确定性,只是未来不确定性的一个方面,企业家要把“不确定”作为企业经营的背景。告别“拿来式”红利,不确定的是环境,确定的是自己。

 

近日,餐饮连锁企业西贝,高喊活不下去了。纳闷了,过去不是耀眼吗?年销售额达到50多亿,实行创业合伙人制(门店占40%股份,总部占60%)。总部绝对大股东的贾国龙夫妇,每年拿出自己50%以上分红发奖金。怎么,连2个月都挺不过去,谈什么企业管理和危机管理?

 

对于西贝,老板承担一部分,合伙人承担一部分,2万名员工工资降一点,不就过去了吗?形势好一点的话,2020年的五一、国庆,滞后的消费会爆发时增长。眼下,该好好渡难关、练内功。至少,不像已倒下的民企,,西贝还活着,对企业和员工来说,就是最大的幸福。总之,局部问题、短期问题,不要指望靠撒泼耍赖,哭着求“救济”,妄想靠国家货币漫水来解决。

 

6th

物业,自我革命来临

 

相比地产开发和销售,对物业企业来说,此次事件的影响最严重、最深,恢复的难度也最大。因为,物业管理涉及到的人员更多、更复杂,人流更加频繁和密集。首先,节后返城叠加交通“解封”,进城高峰即将开启,压力最大的就是社区,这给人口密集的大城市物业管理,带来巨大压力。

 

琐碎的工作很多,比如来自疫区的人员监测和填报,自我隔离和体温监控,社区卫生和检疫,信息监测和上报等等,这些都考验着物业管理能力。好在,各级街道、居委、业委会将牵头开展这项工作,物业管理只是其中一环。对于广发业主、租客来说,也将是自我管理上的一次洗礼。

 

从未像现在这样,我们每个微小的个体,对整个国家、社会的影响如此大。这几天,相信大家都看到了,不断有惨痛的教训冲洗我们的大脑。某些个人、甚至一些高知,由于自己一时的不理性、任性,甚至鲁莽无知,自身被传染的同时,给家庭、家族,同事或企业,带来巨大的灾难。对物业管理,也是一次“危中有机”的自我革命,物管管的是人,也是人与社会环境的协调。

 



7th

做个好的社区人吧!

 

关于安全返城、返岗,钟南山院士给出了5点建议,大家要牢记、谨遵,并内化为自己未来一段时间的生活习惯(想想也难受,此次问题,不就是不良生活习惯造成的吗?)。而且,返城后要将自己锻造成一个文明自律的社区人。除了个人卫生之外,要遵守社区关于隔离、信息填报、检疫等相关的规则。

 

灾害的另一面,就是问题暴露和自我反思。此次问题,将我国基层治理能力之薄弱、之松散,暴露无遗,也敲响了警钟。迈向高质量发展,不仅仅是经济转型、消费崛起、科技创新,更是治理能力和治理体系的现代化。政府决策再英明,如果中间的行业和组织自律“掉链子”,微观的十几亿居民个人没有自我约束、我行我素,那也是白搭。所以,2019年十九届四中全会提出的治理体系和治理能力现代化,将在疫后全面推进,而我们每个人,首先要管理好自己。


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