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深圳楼市区域会强者更强,还是会板块轮动?

淘房哥-大山 淘房哥 发布时间:2020.03.03 17:33:44
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深圳在去年年末的时候,因为取消了豪宅线的限制,导致南山宝安部分区域和楼盘大涨,很多网友当时追问,其他版块会不会因此走一波轮动的行情?前两天,有位网友把这个问题和另外一个问题结合在一起问道:深圳楼市区域会强者更强,还是会板块轮动?



网易彩票这个问题比较具有代表性,但我的回答不一定具有代表性,我抛砖引玉,网友可以在下方评论区留下你的回答,在疫情期间回答这个问题,有可能不符合目前的市场行情,但是问题本身是对去年年底的市场的延伸,疫情结束后,可能给一些人的买房置业计划作为参考。

 

首先这个问题有两部分,但是并不冲突,并不一定是二选一的问题,有可能两者都同时进行。

 

“版块轮动”,是购买力外溢,或者是区域本身价值回归和预期兑现的结果,“强者更强”,也仅是深圳这个城市部分属性的稀缺才营造出强者更强的错觉。

 

强者更强,也可以是由购买力和供应量(包括各个区域楼盘供应量和楼盘品质)共同决定的,目前深圳的购买力,由高到低的差距是非常大的,不同总价区间的房源供应量也有很大的区间,深圳未来的市场,二手房供应量存在一个比较大的问题,购买力的成长和适价房源的供应不对称。

 

举个例子,深圳很多高新技术企业还有互联网企业的工资水平很多都能达到年薪一百万,如果按照房价收入比,年薪一百万的人或者年收入一百万的家庭,购买总价1000万或者更高价位的房子应该没有太大压力,但是总价1000万的房子在深圳来说已经是能够相应解决地段,自住,学区等相应问题,是普通家庭置业的顶层选择了,一般都不会再进行置换(更加导致房源的稀缺供应)。

 

再说这些楼盘房源的供应量,从链家房价地图来看,南山+宝安的二手房源供应量普遍在加起来7500套的水平,其中总价1000万以上的只有2000套左右,这里还包括朝向楼层,装修,楼龄,学位等不怎么样只是户型面积大的普通房源,还有部分是顶级学位加持,牺牲部分居住属性的房源,所以在优质区域和住宅供应这块,应该还属于较为短缺。

 


包括热点片区宝中,南山后海,深圳湾等,豪宅区域屈指可数,所以很简单的推测一下,深圳豪宅没有到顶,购买力的成长和房源的稀缺决定强者更强,目前南山宝安等优质区域和楼盘,因为前海自贸区,南山科技园等产业基地输送优质购买力,应该可以长期看好,包括目前的和有规划的稀缺名校学区房,都是优秀标的。

 

版块轮动方面,虽然说深圳多中心发展,但是各个区域的发展有个先后顺序,也有重点发展的区域,这就导致发展不平衡是客观存在的,虽然有购买力外溢的因素,但是区域配套建设和楼盘品质不对等,也会导致分化逐渐加剧,这是我不看好此轮版块轮动的原因之一。

 

同样举例,龙华红山上塘都是不错的区域,但是和上塘一路之隔的龙华老城,上塘600万89平三房次新,龙华老城400万90多的三房楼梯房很多选择。也就是说区域轮动,会受到区域发展和楼盘品质的阻隔,而目前的需求端,追求的也是更好更新的选择。

 

 


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