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本期专业科普:小区同户型为何价位高低不同?

宋磊 经纪人 发布时间:2020.03.13 09:10:35
浏览:20718

同一户型不同楼层的价格为什么会不同?哪些因素影响了不同楼层之间的价格?这些因素是如何影响垂直差的?买房时又该如何去选择楼层呢?这些看起来很基础的问题,如果没做好可能会导致大量利润白白流失。


网易彩票住宅价格体系中从横向和纵向两个轴向将项目楼栋的栋均价进行分解,形成“平面差”和“垂直差”。本期分享“垂直差”。


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与远眺的城市景观相关的垂直差


明确一个概念——层差,所谓“层差”,就是同一户型上一层单位的单价与下一层单位的单价两者之间的价格差。同一户型的不同楼层的层差可以按固定数值逐层相加,这个固定数值的层差,我们称之为“基础层差”。


在设置垂直差时,我们一般按基础层差的倍率进行,如果基础层差是50元/平,那么2个倍率就是100元/平,0.8倍率就是40元/平,以此类推。


远眺的城市景观是指远处的山景、水景和城市天际线等等,一般而言,随着楼层的增加,站得越高看得越远,视野越好城市景观就越美。我们以一栋32层的高层住宅为例来说明:◆ 1层(底层):可能受外围老式低矮居民楼的遮挡,采光和视野较弱,且底层有潮湿和卫生的问题:


◆ 2-8层:同样可能受外围老式低矮居民楼的遮挡,视野较弱(如图);



网易彩票◆ 9层:9层开始视线不受老式低矮居民楼的遮挡,视野豁然开阔,故层差有一个较大的 “跳差”(如图);



◆ 10-25层:视野逐渐开阔,随着楼层的增加,可以看到近处的水景和远处的山景,逐渐达到最佳观景楼层(如图);



◆ 26-31层:同样视线开阔,也可以看到水景和山景,但有的购房者有“恐高”,对于26层以上的楼层接受度开始降低;

◆ 32层(顶层):同样可以看到远处的山景,但顶层有防水和隔热的问题 。


综上,城市景观的垂直差是在随着楼层的增加相应的基础层差逐层相加的基础上,并对一些特殊楼层进行垂直差修正而形成的,比如防水隔热、潮湿卫生以及恐高等问题的修正,从而得到城市景观的垂直差。


城市景观的垂直差

 


基础层差的取值与项目的整体均价有关,项目均价越高,基础层差越大。一般经验值为项目均价/基础层差的比值的350—450倍之间,比如单价5万/平或以上的基础层差可以取100元/平或以上,而单价2万/平左右的基础层差取50元/平就可以了。


基础层差不宜过大,否则会使得高楼层单位的单价太高,而不利于销售。在特殊市场条件下,还可以采用两个或三个楼层共一个基础层差,这样的目的是为了“压扁”各楼层之间的垂直差,缩小上下楼层之间的房屋总价,有利于销售。


与俯瞰的小区景观相关的垂直差



俯瞰的小区景观是指小区的中心园林、休闲广场和园林对景等等,我们通过对高层住宅不同楼层的俯瞰小区景观的分析得出,从高层住宅中不同楼层俯瞰小区景观的观赏效果是不同的,体现在垂直差上是“三段式”的,这个“三段式”的垂直差是如何分布的?


可以参考《高层住宅中,2、3楼卖不起价格,竟然是忽略了这个!》。根据这个结论,我们可以将高层住宅不同楼层俯瞰小区的景观大致分为三段:


◆第一段1至8楼:处于视觉中最好的视角和视距的范围内,这是欣赏小区内景观效果最好的一段楼层。因此,这一段我们在定价时设定增加1倍的基础层差,其中3—5楼甚至可以增加2倍的基础层差。


◆ 第二段9至20楼:这一段小区景观还有一些层次感,但随着楼层的升高,景观效果是在逐步递减的,这一段在定价时设定增加1→0倍逐步递减的基础层差。


◆ 第三段21楼及以上的楼层:小区景观已经没有变化了,园林景观仅仅是存在而已了,这一段定价时不增加基础层差。


小区景观的垂直差

 

与噪音纵向传播相关的垂直差


网易彩票对居住小区影响最大的噪音是交通噪音,交通噪音对住宅横向和纵向都有影响,横向影响“平面差”,纵向影响“垂直差”。上一篇中我们讨论了噪音对高层住宅横向“平面差”的影响,现在我们重点讨论 噪音对高层住宅纵向“垂直差”的影响。


一方面,人们一般会以为在城市道路两旁的高层住宅楼层越高噪音就越小,而情况却不尽然,事实是人们往往会感觉到高层住宅楼的中间楼层的住宅要比地面的交通噪音更大。


这种感觉可以通过声波的反射原理得以验证:高层住宅的低楼层单位,通过前面遮挡物比如低矮建筑或绿化带的阻挡,在遮挡物后面形成一个非常明显的噪音的“声影区”(如图),噪音反射在遮挡物上,能量会转变为其他能量形态,噪音分贝值会降低,因此人们能明显感觉到交通噪音的衰减。



另一方面,由于道路两侧的高层建筑会和道路一起形成一个半封闭的空间,在垂直方向上,交通噪音会受到建筑物立面的阻挡,经多次反射,在一定的高处汇集在一个“汇集点M”(如图),很多M点会相对集中在中间楼层形成混响声场,反而噪音增加了,因此人们常常感觉高层住宅从底层越往中间楼层上走,噪音越大。特别是在大中城市,这种“半封闭空间”往往不可避免,因此居住在高层住宅中间楼层单位的人感觉到的噪音就会比较大。



【实证】我们在深圳任意选取了某一条城市主干道对面既有高层建筑且道路两旁又有绿色植物的高层住宅上,进行了一次交通噪音的实地监测。城市主干道的路面噪音的平均监测值为69db(分贝),高层住宅不同楼层的噪音监测值如下表: 高层住宅各楼层的交通噪音监测值



通过实验证明,噪音对高层住宅的影响可以得到以下结论:交通噪音对高层住宅垂直方向的影响呈现“两头小,中间大”的特征,大致按楼层可以分为:


◆ 1—5层的噪音相对较小,比路面噪音低5—7分贝;


◆ 6—16层的噪音相对最大(表中灰色部分),最大分贝达到67分贝,几乎接近路面的噪音值;


网易彩票◆ 17—32层随着楼层的增加,噪音逐渐降低,其中30层以上(含30层)噪音减小到50db左右,就比较安静了,人基本感觉不到交通噪音的干扰。上述实证的结论既符合绿化降噪的原理,同时又符合半封闭空间混响声场的原理。


此外,无论是水平方向还是垂直方向,噪音的衰减还取决于距离。随着离噪音源距离的增加,噪音的能量都会不断地衰减,噪音离开音源越远,能量逐步衰减,噪音就越小。


100分贝的噪音,传递100米后,只有60分贝了,衰减了40%左右,而一般主干道白天的交通噪音是70—80分贝左右,100米开外的交通噪音经过衰减,基本上对住宅小区已经没有什么影响了。


因此,在考虑道路距住宅的距离对噪音进行量化时,100米以内的噪音影响按实际距离可以按比例进行量化递减,而对于100米以外的噪音源,则不考虑噪音影响。这就是为什么在高层住宅的30层左右(楼高约100米)噪音基本上没有影响的原因。


与噪音纵向传播相关的垂直差



需要说明的是:


❶噪音在不同的高层住宅在实地进行监测的时,因受建筑物周围环境的不同,比如道路绿化带中绿色植物的疏密度和高度的不同、道路等级的不同和交通流量的不同等等,对不同楼层噪音监测值得结果会有所不同。


❷如果住宅楼栋对面既没有高层建筑,也没有绿色植物或低矮障碍物,则不会产生噪音的“声影区”和噪音反射“混响”效应,也就不会出现“两头小,中间大”的起伏。


❸如果住宅楼栋处于大型住宅小区的中央位置,四周都是小区绿化园林景观,且离交通道路的距离又比较远时,那么整个楼栋或楼栋中的“某一条腿”户型就可以不必考虑由噪音影响垂直差。


我们将这三种因素的垂直差进行“叠加”,这样就得到了高层住宅纵向最终的综合层差。


各垂直差叠加的综合层差



这个综合层差就是我们要得到的重要成果——垂直差体系,其涵盖了影响高层住宅纵向垂直差的各种影响因素,将这个垂直差体系结合上一篇中的平面差体系,假设A栋的栋均价为26008元/平,最终就可以得到A栋高层住宅的价格体系表(见表)。



总之,在城市景观的垂直差、小区景观的垂直差和噪音影响的垂直差三种因素中,每种因素对垂直差的影响都是不同的,其垂直差的分布规律也不尽相同,同时各种因素对不同的购房者的影响也是不同的。


因此,在考虑高层住宅纵向垂直差时,要全面考虑各种因素的影响,不能只讲其一,而偏废其他。


在实际工作中有些人往往只考虑城市景观的垂直差,而偏废了小区景观的垂直差或者误解了纵向噪音影响的垂直差,就不能用价格客观、真实地反映每套房子真正的价值,所以在制定价格体系时,不论偏废或误解哪种因素,都是应该予以纠正的。


3大角度住宅净高多少最好!



净高与人体生理健康最显著的影响包括室内空气质量和人体热舒适感觉两方面。气场舒服给人心旷神怡心情!


室内空气中对人体有害的污染物,除了由外界环境中引入室内的空气污染物外,人体自身也是一个污染源,一个健康的人在室内也会排出多种污染物。


这些污染物在开敞环境中虽对人的影响不大,但在相对封闭且面积较小的室内往往会使人头晕、疲劳、记忆力减退。居室净高从很大程度上影响室内单位时间的换气次数、室内二氧化碳含量等因素。


居室净高与污浊空气带高度居室净高一方面影响到居室内的通风换气体积大小,另一方面也影响到污浊空气带(二氧化碳、氨气、挥发性脂肪酸、微生物)的高度。


国外实验研究资料表明,当净高为3.2m时,最污浊的空气带在人体的呼吸带以上,此时人的肺的通气量几乎是正常的。当降低净高时,室内污浊的空气带就会随之降低并与人的呼吸带高度相吻合。


为了确保室内的污浊空气带在人体的呼吸带以上,在寒带地区的居室高度建议应不小于2.7m,温带地区应不小于3m。居室净高与热舒适 除室内空气质量,居室空间的净高也与人体的热舒适感觉相关。


通过实验测试不同净高居室环境中人体皮肤温度的对称指数,观察人体皮肤温度动态的变化,可以正确判断不同净高居室中微小气候作用对人体机体的热负荷,从而判定居室净高的健康标准。


对我国温暖地区的人群测试中显示,当某净高环境中对称指数在0.6-1.0,或大于1.0时说明人体体温调节状态处于不典型对称或紧张状态。


[4]在该测试中,2.4m和2.5m净高的居室中皮肤温度对称指数在0.6-1.0之间的人数占比为50%,大于1.0的分别为12.5%和14.6%,说明在净高2.4m和2.5m的居室中,多数人的体温调节出现了紊乱现象。


因此,由热舒适的环境条件来看,室内净高以不低于2。6m为宜。



网易彩票建筑面积的计算是以使用功能为标准,2.20m的层高实际上刚刚满足上面所提到的最底限的使用功能。


按平均身高计算,原地跳跃摸高的高度为2.35m,急走跳跃摸高为2.50m,这两个高度即是扩大化后的人的行为高度,2.50m以上就是一般行为所达不到的心理空间。


以净高为2.80m的居室空间来看,其心理空间高度即是30cm。随着现代科技发展,居室内通风换气手段的多样化和高效化提升,各地区采用取消或减小心理空间从而降低层高的方法已经成为必然的趋势。



网易彩票降低居室空间净高还有人体压抑感的问题,其属于心理健康范畴,是对建筑的主觉映像。


人的心理现象是复杂的现象,按信息论观点,人的心理活动也是信息的交换过程,是客体信息输入与主体信息交换的过程。我国对2.60m居室净高的压抑感,是与已有2.80m净高或更高的房屋的信息交换的结果。


从人的视角中的几何角度分析,当居住者在室内窗户的对面墙壁处站立时,天花对人的压抑感取决于室内可见天花面积与全部天花面积的比值K(天花可见度)。


目前,以我国的净高为2.80m的空间计算,视点平均高度为1.58m;国外以净高2.50m计算,视点平均高度为1.78m。假定视线与视平线夹角为30°,进深4.50m,这时我国的天花可见度为53%,国外则为71%。


可见,在此情况下外国人的压抑感明显比我国应该强烈。下表中列出了几种不同层高情况下,天花可见度的数值。



疫情过后,什么样的房子会更好卖


鼠年春节开始:房地产市场被突如其来的新冠病毒强行按下了暂停键。全民在家隔离,有些人频临崩溃,有些人却过得很惬意。


疫情结束,她要干的第一件事就是换房!相信很多人经历这场风波后,心态会发生很大变化。这些变化对购房决策会产生什么影响?房企该如何根据需求变化,从产品角度做出调整和优化。

 

客户需求会有什么变化?


毫无疑问,这次疫情会对客户的生活方式和置业观念产生巨大影响。具体来看,不同类型的客户有所不同。


一、无房一族:还是应该有一套房


由于这次疫情爆发突然,传染性强,一些城市、社区管理出现了很多骚操作,比如禁止租客进入小区等,对很多租房者心理上造成了很大的冲击。


这种经历,让很多无房者重新认识到房子的重要性。很多网友就表示:


疫情结束后,一定要买一套房一辆车。有了自己的房子,这样不至于无家可归。有一辆自己的车,这样公共交通停运了后,也不至于寸步难行。


对于那些有固定收入,但从未考虑买房的人,经过这次风波,他们会开始考虑这个问题。


二、刚需客户:收入减少,买套更便宜的房子吧


上面提到的无房一族部分会转成刚需客户,他们可能是刚步入社会的年轻白领,或者进城奋斗的蓝领。他们最明显的特征是购买力有限,对价格高度敏感。


这次疫情对经济打击很大,这部分客户群体的收入也受到很大影响,由于担心经济和后市问题,他们反而会选择观望。这些客户需要解决的是从0到1的问题,低总价、功能性强、配套好的产品会更受他们青睐。


有不少网友表示,危机过去后,要努力赚钱在郊区买套房,并顺便买一辆车,住在郊区人少空气好,平时开车上班不用挤公交地铁更有安全感。


三、刚改客户:房子还是大点更好


刚改客户大部分是六口之家,三代同堂。随着二胎出生,原来的房子不能满足新需求,不得不置换更大面积的房子。


网易彩票对于这部分客户,居家隔离这段时间,他们可能会意识到,家人健康才是最重要的,同时房子还是大一点好。这样住起来能减少家庭矛盾。


明源君认识一个朋友,原本预算换一个90平三房,居家隔离这段时间,他们认为房子还是要大一点,比如要有一个大客厅,住得起一家人,孩子最好能有个活动空间。于是准备咬咬牙提高50万预算,购买一套4房的复式。


四、高端改善客户:要给家人最好的生活


改善客户相比刚改客户,购买力更强大,追求高品质生活,属于享受型换房,在意空间尺度、精装、社区环境、物业服务等。经过这次事情,他们对于好房子有了更加深刻的理解。他们会追求更高的舒适度、更健康的住宅、更智能的精装、更好的物业服务和社区配套。


五、豪宅客户:特殊时期,别墅安全又舒适


以前很多顶豪都是大平层,这次疫情过去后,豪宅客户可能会更倾向于购买低密度豪宅。低密度意味着更少住户、更高的隐私、更少的人群接触,大大降低感染的风险。


而且前庭后院,可以种花种菜,不能外出的时候可以在院子里喝茶聊天,排解无聊。


基于需求变化


一、密度不要太高,保证合理的尺度


在此次疫情中会发现,病毒在一些人口密集的居住区传播速度要高于密度小的社区。因此,未来,社区容积率会成为客户购房考量的重要指标。不管是什么产品类型,密度不要太高,保证合理的尺度,距离感带来安全感和舒适度。


作为市区高层产品,则一定要重视归家动线的私密感,比如回家如何减少与人群的接触?有些高端项目会给业主配备单独车库以及专属的电梯厅,从车上下来,直接进电梯回家。全程不需要暴露在外,私密感做到极致。


二、空间布局要强调丰富性、趣味性


很多业内认识表示,这次居家隔离是对开发商产品的一次大考验,户型好不好,这次都暴露出来了。


据明源君观察,这次很多户型暴露的问题主要有3个方面;一是面积太小,活动范围有限,这个跟购买力有关。


但很多大面积户型,空间设计过于单一,忽略了业主白天在家的需求;二是很多人在家办公,发现家里缺乏工作场景,导致效率低下;三是舒适度低,比如通风采光差;四是部分功能性需求无法满足,比如三房只有一个卫生间,没有玄关等等。


1、书房变成刚需


以前在很多刚需刚改产品中,为了控制总价,几乎没有这个功能,因为面积不允许。但这次疫情之后,也许情况会发生变化。这段时间大家在家云办公,但很多家里都没有适合的工作场景。


于是出现了各种翻车现场,比如不得不在沙发上、餐桌上、洗衣机上,甚至缝纫机上办公,非常不便。


很多客户则体会到有一个书房是多么幸福。随着云办公、在线直播等越来越普及,书房或办公空间也将成为刚性需求。


2、双卫将变成基本配置


这次疫情前期,很多医生建议轻症患者居家隔离,但家里只有一个卫生间,让居家隔离成为空谈。为此,未来即便是刚需户型,两个卫生间或将成为标配。当然,如果是豪宅,卧室可能需要全部设计成带卫生间的套间。以前考虑的是私密感,现在考虑的是安全卫生问题。


社区配套中智慧超市或医疗越来越重要


社区配套因为这次事件也更加值得重视。比如能不能引入无人果蔬店或无人超市?让业主足不出户就可以解决买菜和生活用品的采购?而这种智慧店铺又能减少接触,降低风险。


比如是否考虑引入医疗配套,让业主不用出门也能看上病?这段时间很多人身体不舒服也扛着不敢上医院,害怕会交叉感染。


网易彩票金科地产就有推出金科生命家智慧健康服务,业主身体不适可以通过APP线上呼叫医生进行视频问诊,会有全职权威的医生为业主一对一服务,问诊了还会提供送药上门服务。让业主看病更便利更放心。


物业服务短时间内会成为产品的核心卖点


这个假期,业主天天宅在家里提心吊胆,物业的价值正在被业主重新认知。疫情肆虐,不好的物业连基本防疫工作都做得不到位,社区有人感染了都不知情。好的物业能做到对病毒严防死守,每日发布信息,让业主做到心中有数,有的甚至还为业主采购物资,针对正在隔离的业主帮忙买饭买菜,全方位提供贴心服务。


这次疫情过去,相信物业服务将在短时间内成为产品的核心卖点,并会成为购房者置业决策考量的重要指标。

对于开发商而言,如果自身物业实力较强,可以尝试科技智能化改造升级,比如充分利用智能化设施,提供无接触的服务,让业主更放心。


如果物业服务较弱,必须尽快与标杆物业公司达成合作,补上这个短板。


总结:


买了房,苦一阵子;不买房,苦一辈子

世界上最稳的职业:房东

最保值的固定资产:房产

获利最稳定的方式:收租

不求人的资金渠道:变现


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