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值得收藏!深圳城市更新农民房旧改流程解读!

渔村小民房 发布时间:2020。03。13 06:47:20
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深圳,一座年轻的城市,创造了快速城市化的奇迹。经过三十多年的特区建设,土地已成为稀缺资源,城市面临经济社会快速发展与土地供应日趋紧张的矛盾。原有用地功能和建设环境不符合城市发展要求,城市面临实体空间功能性及结构性调整日益增加的压力。


2004年10月,深圳市拉开旧改序幕。2005年-2009年期间全市共提出全面改造计划200项,设计改造用地规模19平方公里。2009年广东省吹来“三旧”改造试点东风,深圳市创新性提出“城市更新”这一概念,开始全面推进城市更新工作。经过这几年的探索创新,城市更新“深圳模式”已作为改革成果被总结认可,并为国家规划、土地管理制度的改革创新提供了鲜活的经验。截止2016年底全市已经累计列入城市更新计划项目551项(用地面积4505公顷),已实施项目154项(用地面积约1180公顷),位居全省前列。同时城市更新也拉动了经济增长,近年来城市更新带动的固定资产投资额逐年递增态势。




深圳总面积1997.47平方千米,目前2000多万人,寸土寸金的深圳。深圳十多年来的城市更新,不仅逐步消除了体制上的障碍,同时也盘活了存量土地,促进了产业升级改造和城市投资环境的改善。但如果拨开城市空间和产业发展的表面,其实更大的收获在于过程中的社会沉淀,包括更精细化的城市运营和管理意识,更多对于城市更新和城市发展的社会共识,社会各个利益方都逐步适应了更加理性的社会参与方式,正是这些潜在的变化使深圳的城市更新并未止于空间,而具有了更多社会变革的深层意义。


更新成果 大家都熟悉的岗厦 蔡屋围旧村等城市更新项目造就了多少千万亿万富豪,从此也渐渐被大家熟知城市更新旧改带来的利好。




接下来重点介绍一下大冲旧改项目

大冲位于南山区高新技术产业园区中区的东部,占地约68.5万平方米,属于全市重要的城市节点。

改造前:存在基础设施不完整,片区配套不足环境脏乱差等问题,大冲村呈现出随意开发的城中村状态,与我市整体城市形象及社会经济发展极不相适应。

改造后:将引进不同档次组合的高品质酒店群,提供国际标准甲级写字楼和超大型购物中心,完善高新区功能,提高高新区发展品质,改善第三产业环境,整体打造出国际化、现代化、特色化的标志性景观。

大冲旧改早在1992年农村城市化改造后就曾提上议事日程。1995年3月,原市规划国土局明确了大冲村的旧村改造。2007年3月,华润置地以60亿元夺得大冲旧改项目。2011年12月,大冲旧改全面进入开发建设阶段。2014年10月大冲旧改迎来收获期。根据深圳市规土委网站上的备案价,华润城三期的备案均价为8.5万/平方米,去年8月份二手房价格超过10万每平米。当时,大冲村的赔偿价格是1.1万/平方米,在更早的2004年,价格只有2500元。

网易彩票随着近几年深圳各旧改项目的成功和网络媒体的报道宣传,越来越多人熟悉了深圳城市更新的政策和流程,大批量的投资资金涌入旧改回迁房的市场,导致旧改农民房价格持续上涨。




鉴于旧改房在房屋产权和交易流程等方面的特殊性问题

小编梳理了10个疑难杂点速问速答,为大家解惑“交易那点事”

1。问:旧改项目的流程是怎样的?

答:项目范围确定—业主签署改造改造意愿委托书—申报纳入城市更新单元规划制定计划—批准纳入城市更新年度计划—土地及房屋确权登记—签订旧改拆迁赔偿协议—实施主体确认及建筑物拆除—申请开发许可—核发建设工程规划许可证—开工许可—核发竣工验收证明—办理回迁安置、房地产证。

网易彩票2。 问:旧改农民房的房屋产权性质和手续都有什么?

答:可以统称为小产权房,而小产权又分为军产房、绿本、村委房、猪肝本、两证一书等,一般出现在市场上旧改回迁农民房基本是猪肝本和两证一书居多,甚至有些地方本地人什么文件都没有只有一些简单的合同和历史遗留违法建筑回执。


3. 问:历史遗留违法建筑单是什么?

答:全称叫〖深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执〗俗称(红单),是在2009-2010年间全市对于这些农民房的大型普查,这上面的名字有些是一栋一张(一栋一个房东),也有每户各一张(之前有过交易的),但是这种房子在现在在进行交易,上面的名字是不能够改变的,丢失会很麻烦(类似于商品房的红本)。





4. 问:这种房屋交易流程是怎样的?

答:首先要看项目的阶段,不同阶段是流程也是不一样的。据了解正常流程 私下签订协议—律师见证—开发商确权—房屋公示—签拆迁安置补偿协议—交新房

网易彩票5. 问:拆迁房补偿项目都有什么?

答:一般的项目是有物业补偿、货币补偿、装修补偿、搬迁补偿、过度期租金补偿(每个月以每平米几十元补到指定人银行卡里)、额外补偿等等,而且每个项目的标准也都是不一样的(位置决定一切),基本都会选择产权置换的方式(赔房子),还有一种就是货币补偿(直接赔你money),现金补偿是很少的(周边房价10万每平 赔你2万每平谁愿意)当然要房子啦,保值增值利器。


6。 房屋面积怎么算?

一般小产权房的方面面积最早都是一套价格多少,还有一些是拿尺子实际去测量,现在只要涉及到有开发商拆迁的项目中期都会有第三方测量机构来测量的(不是村委也不是开发商),会出具«测绘报告»公平公正 ,详细测量出包括阳台、楼梯等公摊面积,最后测量出每户的实际面积。

7. 问:回迁面积和实际开发商建好的户型面积差异怎么处理?

答:建筑面积差异是指名下实际获得的回迁补偿物业的总面积与应补偿的回迁补偿物业的总建筑面积的差异。回迁补偿物业建筑面积差异应通过不同功能和户型的组合控制在最近进的程度,就是说实际获得的总建筑面积与应补偿物业的总建筑面积差异不得超过+—20平方米(各别开发商有其他面积算法)。




8. 问:投资这种房子安全吗?

网易彩票答:首先声明投资任何的东西都是会存在风险的 广告语:投资有风险 入市需谨慎。

但是随着这些年深圳的各种回迁项目的成功 越来越多的人开始关注这种房子,其实旧改房是一直存在的,只是有些早年的项目会被村里人自己消化掉(内部进行交易完),现在信息的发达越来越多的新闻和实际成功案例让人们去知道还有这种房子的存在,之前的小产权房是会存在房子的面积、产权等一些问题出现。当然风险肯定是有的开发商倒闭等问题,但是ZF不会袖手旁观(都有相应的机制),最大的风险应该是时间。但随着城市更新的开发商的介入,首先开发商会对房子的产权、面积、证件等做过筛查,而且还会通过旧改以后洗白变成商品房红本,受到很多没有名额,而且有现金在手土豪们的喜爱。




9。 问:这种房子的付款方式是否能够贷款?

答:据我了解好像没听说过可以贷款的(当然可以拿自己其他物业去做贷款),因为房子本身就是没什么证件,这种交易都是直接对农民,这种小产权房只要签了协议、做过律师见证房子就是你的了,更何况有些房子已经拆平,据说都是一次性付款。

网易彩票10。 问:这种旧改回迁房交房时间是要多久?

答:旧改项目是有一个完整的流程,从签约到交楼清租再到拆迁、批政府文件是需要一个周期的(当然拆平跟建设期是很快的)一般的开发商会在合同上注明:自取得行政主管部门颁发的《施工许可证》之日起36个月(一般三年左右居多)。



小面为大家介绍一下小编整理的一些深圳各区项目:


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