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深圳危房重建管理新规出炉:住宅类危房原址原样重建!

牛浩思-旧改先锋 地产 发布时间:2020.03.14 11:31:43
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今日(3月13日),为规范深圳市危房重建行为,消除房屋安全隐患,根据相关法律、法规,结合深圳市实际,深圳市规划和自然资源局起草了《深圳市危房重建规划管理规定》(征求意见稿),公开征求社会公众意见。


《规定》提出,危房重建需征得本栋全体业主同意,公共配套设施类危房可结合片区需求放宽建设规模,但符合城市更新、土地整备、棚户区改造、基本生态线、文物保护、历史建筑、历史风貌区等相关规定的危房不适用本规定。



官方解读




一、立法的必要性




网易彩票深圳经济特区改革开放四十年来,随着城市建设、房地产业的快速发展,我市既有房屋建筑逐年增加。与此同时,房屋使用过程中的质量安全问题也日益突出。多数特区成立以前修建的房屋建筑,由于设计标准包括抗震标准偏低,使用年限较长,现已开始出现使用安全问题。另外,深圳地处滨海气候环境,潮湿、海风和氯离子等易加快房屋老化,对房屋破坏性较大。因此,我市危房重建的需求较大,需尽快出台相关政策,从解决房屋安全隐患的目的出发,明确危房重建在规划管理层面的有关规定,理顺危房重建的办理程序和权责关系等。



2013年7月原市规划国土委出台了部门规范性文件《深圳市危房拆除重建规划管理规定》(深规土〔2013〕400号),规定了危房拆除重建规划审批的受理范围、申报材料和报建流程等。在执行过程中也解决了部分危房拆除重建的规划报建问题,特别是单一业主的危房拆除重建报建问题。但该规定已于2018年7月3日失效。



2019年5月出台的《深圳市房屋安全管理办法》加强了房屋安全隐患治理方面的工作,但未涵盖危房重建方面的规划管理内容。因此,必须尽快进行修订并重新发布,保证其法律的延续性。



二、主要内容及重点说明




(一)关于适用条件和范围



结合深圳实际,《深圳市危房重建规划管理规定》(以下简称《规定》)对适用条件和范围进行了明确,一是具有合法房屋权属证明文件,二是由市房屋安全主管部门列入名录的房屋安全鉴定机构鉴定为危房且鉴定报告提出的处理意见为整体拆除的房屋。


在适用范围上,《规定》提出符合城市更新、土地整备、棚户区改造、基本生态线、文物保护、历史建筑、历史风貌区等相关规定的危房,从其规定。考虑到具备合法产权的历史遗留违法建筑是经过两规、三规等特殊政策处理,而并非执行规划审批的法定程序,现状建筑难以满足现行设计规范要求,该类建筑不适用本规定。



(二)关于各类危房重建要求



结合我市经济和社会发展需要,在危房重建的基础上,同时兼顾人居环境的提升。《规定》明确住宅类危房,按原占地面积、原产权面积和原风格进行重建,建筑层高可按现行设计标准进行优化设计。单元式住宅重建时可随主体建筑同时申请加装电梯。办公、商业和工业厂房类危房,在不突破产权面积的情况下,可以结合周边用地条件,对使用功能进行合理整合,优化建筑设计。公共配套设施类危房,在满足城市规划标准准则和行业规范要求的条件下,可结合片区需求放宽建设规模。



针对所有危房重建项目,可以增加架空公共空间、公共通道和公共停车位等核增面积。增加的停车位不得突破《深圳市城市规划标准与准则》的规定,增加的停车位归危房所在宗地全体业主共同使用。



(三)关于危房重建征求意见



按照《中华人民共和国物权法》的相关要求,《规定》明确了危房重建需征得本栋业主全体同意。增加停车位、架空公共空间、公共通道等核增面积涉及宗地建筑区划内业主共有部分改建的,应当经宗地内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。



(四)关于申报流程



《规定》明确了危房重建分两个阶段申请。



一是方案核查阶段,包括核查危房所在用地与现行规划的关系、核查重建方案、公示重建方案、出具重建批准文件等环节。


二是建设工程规划许可核发。《规定》贯彻行政审批制度改革的精神,进一步优化危房重建行政审批流程,精简前置条件和申请材料,取消提交建筑设计施工图和施工图审查合格证的强制要求。



(五)关于《规定》与《深圳市房屋安全管理办法》衔接问题



2019年3月《深圳市房屋安全管理办法》出台,进一步加强了房屋安全鉴定和房屋安全隐患治理方面的管理工作。危房的重建包括拆除和建设两个环节,属于解危的措施。



《规定》出台后将进一步完善我市危房的安全管理体系。本《规定》要求规划和自然资源部门做出危房重建规划批准和建设工程规划许可后将审批结果在我市电子证照系统中共享,供房屋安全管理部门和土地监察部门查阅。



三、《规定》的法律效力




因主要涉及危房重建规划报建问题,本《规定》将以市规划和自然资源局部门规范性文件发布。





深圳市危房重建规划管理规定(征求意见稿)



第一条 为规范本市危房重建行为,消除房屋安全隐患,保障人民生命财产安全,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本规定。



第二条 本规定适用于本市行政区域范围内危房重建的规划管理。



本规定所称危房,是指具有合法房屋权属证明文件,由市房屋安全主管部门列入名录的房屋安全鉴定机构鉴定为危房且鉴定报告提出的处理意见为整体拆除的房屋。



第三条 危房具有下列情形之一的,应当根据相关规定处理,不适用本规定:



(一)已纳入拆除重建类城市更新单元计划、棚户区改造计划和土地整备计划的;


(二)位于基本生态控制线内且已纳入整体搬迁范围内的;


(三)列入文物保护范围、深圳市历史风貌区和历史建筑名录及线索的;


(四)按照已批准生效的城市规划,所在用地的规划用途为城市道路、城市基础设施、公共配套设施和公共绿地的;


网易彩票(五)经《关于处理深圳经济特区房地产权属遗留问题的若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》等相关政策处理的历史遗留建筑。



第四条 危房重建应当遵循以下原则和要求:



(一) 符合规划要求,有利于保障规划实施、提升城市品质及改善人居环境;

(二) 不得影响周边建筑物、构筑物合法权益;

(三) 符合建筑设计相关标准和技术规范要求;

(四)按原建设规模和用途进行重建;

(五)土地使用权期限不重新计算和延期。



第五条 危房重建,应当符合下列规定:



(一)公共配套设施类危房,在满足城市规划标准准则和行业规范要求的条件下,可结合片区需求放宽建设规模。


(二)办公、商业和工业厂房类危房,在不突破产权面积的情况下,可以结合周边用地条件,对使用功能进行合理整合,优化建筑设计。


(三)住宅类危房应按原占地面积、原分栋分户产权面积和原风格进行重建,建筑层高可按现行设计标准进行优化设计。


单元式住宅重建时可随主体建筑同时申请加装电梯,加装电梯应按照深圳市既有住宅加装电梯相关规定执行。


(四)为改善居住条件,经批准可以增加架空公共空间、公共通道和公共停车位等核增面积。公共停车位数量不得突破《深圳市城市规划标准与准则》的规定,增加的停车位归危房所在宗地全体业主共同使用。



第六条 危房重建的申请人为房屋所有人或公有房屋管理单位,房屋所有人可以依法授权业主委员会或者其他相关单位、个人提出申请并组织实施。



第七条 危房重建应以栋为单位,须征得本栋建筑全体业主同意。



增加停车位、架空公共空间、公共通道等核增面积涉及宗地建筑区划内业主共有部分改建的,应当经宗地内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。



第八条 申请人应当向市规划和自然资源部门申请办理危房重建方案核查和建设工程规划许可。



第九条 申请危房重建方案核查需提交以下材料:



(一)危房重建申请;

(二)经依法成立的房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定材料;

(三)危房重建征求意见结果和证明材料;

(四)危房的合法权属证明文件,有抵押的还应当取得抵押权人同意重建的证明材料,有查封的还应当取得采取查封措施的行政、司法机关同意重建的证明材料;

(五)原已取得的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或者其他规划审批文件;

(六)危房重建的规划设计方案。



第十条 市规划和自然资源部门在收到申请材料后,应当进行核查。



经核查不符合本规定条件的,书面告知申请人。经核查符合本规定条件的,应当在危房所在地公示重建的规划设计方案,公示时间不少于7个工作日。



第十一条 公示期满无异议或者经核实异议不成立、异议经有关当事人妥善处理的,市规划和自然资源部门应当自收到申请材料之日起20个工作日内出具危房重建批准文件,明确拆除面积、重建规模、占地范围以及相关规划设计指标,并将批准文件通过电子证照系统共享给危房所在辖区房屋安全管理部门查阅。



网易彩票前款规定的20个工作日时限,不包括公示和异议调查处理的时间。



第十二条  公共配套设施类危房重建增加建设规模的,申请人应持危房重建批准文件及其他相关材料向市规划和资料资源部门申请变更建设用地规划许可证,签订土地使用权出让合同补充协议。



第十三条危房拆除前申请人应按照我市房屋拆除工程管理的规定办理相关手续。危房拆除后申请人应当依法向市不动产权登记机构申请办理注销登记。



第十四条 申请人应当向市规划和自然资源部门申请办理危房重建建设工程规划许可,方可办理危房重建开工手续。申请时需提交以下材料:



网易彩票(一)建设工程规划许可申请表;

(二)市规划和自然资源部门批准重建的文件;属于公共配套设施类危房重建增加建设规模的,还应提供变更后的建设用地规划许可证及土地使用权出让合同补充协议;

(三)已依法办理不动产登记的,提交产权已注销的证明材料;

(四)危房重建建筑设计文件,包括设计说明、总平面图、建筑平面图、立面图、剖面图;

(五)其他依法需要提供的材料。



网易彩票第十五条 市规划和自然资源部门应当自收到申请材料之日起20个工作日内出具危房重建建设工程规划许可证,并将建设工程规划许可证及其附图通过市电子证照系统共享给危房所在辖区房屋安全管理部门和规划土地监察机构查阅。



第十六条  危房重建工程开工前,申请人应当委托具有相应测绘资质的单位放线,并向市规划和自然资源部门申请验线。



第十七条  危房重建过程中不得占用道路、绿地等公共用地,不得危及相邻建(构)筑物的安全和正常使用,不得侵害其他利害关系人的合法权益。



第十八条 危房重建应严格按照建设工程规划许可批准用途和建筑面积建设。各辖区规划土地监察机构应加强危房重建涉及违法建设行为的巡查、制止和查处工作。



第十九条 危房重建工程竣工后,申请人应当按规定办理规划验收和产权登记等手续。



第二十条 本规定自公布之日起施行,有效期5年。


拆除重建 城市更新解读

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