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郁亮:‘活下去’成了特别真实的存在,万科物业暂时没有上市计划

直播先锋 发布时间:2020.03.17 17:35:01
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今晚21:00,万科企业股份有限公司在线上举行2019年度业绩推介会。


万科集团董事会主席郁亮,总裁、首席执行官祝九胜,董事、执行副总裁、首席财务官王文金,董事、执行副总裁、首席运营官张旭,董事会秘书朱旭等都将出席,并于会上回顾2019年的经营业绩、2020年的抗疫措施并展望公司发展前景。 


谈及疫情对企业的影响,郁亮表示,企业的免疫力之一体现在现金为王、手有余粮,万科追求有利润的收入和有现金流的利润,且坚持始终不囤地、不捂盘、不拿地王。


因此今天为止万科92%的项目仍然是普通项目,这都是为了保证有足够的流动性。也正因为我们始终做到了现金流的安全,才能安然渡过危机,获得更好的发展。


关于万科未来会不会降价的问题,祝九胜表示,其实对一个企业来说,定价不是它的权力,价格管理是它的职责,我们认为定价应该是客户、消费者的权力。



---- 下拉看直播----


21:30


郁亮:没想到,今天‘活下去’成了特别真实的存在


万科集团董事会主席 郁亮

提问:疫情对万科的影响?


郁亮:我们经历过几次危机,我们也有了一些经验,我的三点看法:


1、要有勇气,现在最难的是在第一线的医护等工作人员,对万科而言,是照看好我们的客户和员工,这是我们的责任,这些责任让我们有勇气去面对危机。


2、一定要有免疫力,在没有疫苗及特效药之前,一定要有好的免疫力,对企业也是如此;


3、企业要有免疫力,对企业来说我们要清楚,客户是我们的衣食父母,我们在武汉为32万个家庭提供服务。


万科始终是一家危机感驱动的公司,一年半之前,也就是2018年的秋季例会,万科的主题词是‘活下去’,当时只是出于居安思危的考虑,让我们时刻保持清醒和警惕,但没想到,到今天‘活下去’成了特别真实的存在。



祝九胜:疫情给万科的交付也带来了新的压力


万科总裁、首席执行官祝九胜


提问:网易彩票疫情对公司现金流和复工的影响?公司会不会降价促销?


祝九胜:对销售有比较大的影响,对交付也有影响,对开复工的影响也是直接,我们今年晚开工了40天;


对销售方面的影响,万科2-3月份的销售同比降低了510亿元,1月份抢了一个开门红,基本上没有受到影响。我们在湖北进入了三个城市,分别是武汉、宜昌和鄂州,这三个城市在1月23号之后基本就没有新的销售,虽然他们在整个集团的占比只有3。1%到3。2%之间,但是也是有一定影响的。


疫情给万科的交付也带来了新的压力,以一季度为例,这次疫情让万科对1万户的客户有交付延缓的可能性,全年的影响大概涉及到3.9万户。对开复工的影响也是很直接的,今年的开工比以往年度整整晚了40天,大家知道40天就是一年的1/9。


以上这些影响最终就体现在现金流方面,对现金流的影响是非常明显的,由于销售的减少,导致销售回款的减少,由于疫情增加了相应的防疫的成本。总体来看这次疫情对公司的影响是相当大的,销售回款大幅下降,并且也给未来1-2年产生了远期的结算压力。


郁亮:希望房地产长效机制尽快落地


提问:现在有些地方出台了一些政策,想问下疫情对房地产的影响?


郁亮:我们不花时间去预测政策的走向,我们对长效机制谈一点自己的看法,我们今天非常希望能够让房地产的长效机制尽快落地,也就是说要更好地解决老百姓的居住问题。在房住不炒、租购并举的大趋势下,郁亮提出三条建议:


一是要在人口流入的城市增加各类人才用房,要涵盖为城市发展建设服务的所有人,我们不仅要为这个城市高科技发展、金融等服务发展做贡献的人才,给他们提供安居的房子,也要为那些为城市服务所离不开的,例如物业管理的员工、环卫工人和快递小哥。


二是要加大老旧小区的改造。这次疫情防控让我们看到凡是有物业管理的小区,相对来说疫情防控工作相对容易一点,比较好做,没有物业管理的老旧小区疫情防控的工作压力就比较大,所以需要加大这些城市里的老旧小区的改造力度。


三是这次疫情让我们看到人们对健康产品的追求、需要是很强烈的,所以房地产行业应该为老百姓提供更健康的产品和服务,为此做出贡献。我们也希望万科能够在这方面为市场做一些贡献。


张旭:坚持谨慎投资、量入为出


董事、执行副总裁、首席运营官 张旭


提问:网易彩票未来企业拿地及投资有哪些策略?


张旭:无论疫情怎么样,中国房地产中长期的趋势是不会发生根本性变化的,城市化的进程还会继续,人口和产业的聚集也不会因此停止,所以投资策略还会遵循既往的投资逻辑和投资原则。


万科将依旧投资围绕着有人住、有人用的项目定位,持续关注人口导入、产业聚集、配套设施不断完善的地区和城市;坚持谨慎投资、量入为出。


我们每年拿地都有一个舱位考虑,这样才能保证持续的发展,在此基础上积极寻找好的投资机会,无论市场怎么恐慌,无论周期怎么运转,我们评判的标准还是以项目为纲,以项目的价值和价格是否匹配,是否是客户愿意买单的产品或者项目,这才是我们投资的原则。


祝九胜:LPR的改革有利有实体经济,对房地产业不明显


提问:全球降息,央行降准,对公司有什么样的影响?


祝九胜:分析对公司的影响,需要从全球综合分析,这超过了我们的分析能力;


从国内来说,确实也在降减,LPR的改革有利有实体经济,对于房地产行业,金融政策还是以稳为主,央行一直强调房子是用来住的,不是用来炒的;


我们会坚持一直的稳定策略,保持我们的信用,注重品牌,合理维持我们的负债率等,合理的安排投融资,灵活运用融资渠道。


上面一个问题提万科降不降价,我在此回答,对于企业来说定价不是我们的权力,定价是客户的权力,企业只有标价权。最终的定价权是客户、购房者。


从过往很多年的操作来看,集团也不会对一线的价格管理提出干涉,这也是我们长期坚持市场化内在的要求和它的本质含义。


张旭跟投制度是万科合伙人最基本的组成部分 会不断地迭代


提问:为什么做跟投分配修改?


张旭:万科于2016年开始实行跟投,目前一共跟投的项目有800多个,去年一年有140多个项目跟投,这些跟投的项目将项目和员工连接在一起,鼓励跟投的人员为股东和公司创造更多的价值。


跟投制度是万科合伙人最基本、最重要的组成部分,过去和未来我们都会不断地迭代,其实过去5年我们已经迭代过4次了,这次也是一个迭代优化。


这次迭代有三个原因:第一是这次跟投改成区域员工集合跟投的方式,简化了跟投管理,万科有众多的项目,这些项目数量非常多,业态也日趋多元,集团跟投人员现在有1万多人,未来要更简化流程;


第二是适应新的组织变化。现在随着区域更加实体化以后,集团也确立了各个区域的骨干合伙人和核心合伙人,这次跟投是骨干合伙人和核心合伙人一起跟投,这也是强调了组织的核心的变化;


第三是关于WACC的问题,在2018年的跟投当中,我们选择的是2017年WACC的值,是10%,当时选择也是WACC,今年我们调整过来,也是延续了当年的基本原则和思路。 


提问:租赁住宅业务,城中村开业分布在哪些城市?


朱旭:长期看好业务的未来,中国2亿租户,目前行业发展存在一定的限制,租赁住房:商改住,规模领先,还在探索期,基本在深圳、珠海、厦门也有部分,租赁住宅是解决未来住房。


提问:营收下降了5个百分点,出现下降的原因是什么,是否意味着公司在这方面出现了什么问题?


祝九胜:营收和销售规模来看,我们在很多年前就要求要重视,但我们更重视质量和回款率,永远做好好产品和好服务,持续提升运营管理能力和效力,毛利率的下降是长期趋势,毛利率下降并不等于ROE的下降,也回不断提升回报率能力。


提问:网易彩票去年万科销售量下降4成,南方区域的销售也出现下降趋势,对于这个有什么看法?


祝九胜:一线和二线城市布局相对要多,需求配套市政建设相对比较好,竞争比较激烈,面临的挑战也回比较大,跨行合作为战略目标。


南方区域主要以沿海城市为主,是集团先行区域,由于这些城市在批地方面越来越多多样化,综合体类偏多,需求多也样化,项目纯住宅越来越少,自然销售量也会有所下降。


郁亮:主要是上海等表现的比较出色,和城市发展阶段也有关联,长期来看,区域之间的是均衡的。


王文金:现金流足够支撑流动,所以有一定的减少投资性和借款


董事、执行副总裁、首席财务官王文金


提问:去年土地增值税多了,是主动调整还是融资环境被动造成的,万科近3年股价未动,对这些有什么看法?


王文金:手持现金较多,足够支撑近期的流动,所以有一定的减少投资性和借款,土地增值税会多,是因为项目毛利率结构产生了一些变化,高毛利项目比较多,这两个是紧密相连的。


朱旭:网易彩票影响股价的因素很多,最主要的是看其自身业绩,过去三年万科的业绩都是稳步增长的,去年万科A股涨幅为45%,算比较好的水平,我们不能只关注股价必须做好业绩。


21:00


网易彩票推介会正式开始,董事会秘书朱旭汇报万科在抗疫期间工作情况及万科2019年度年报情况。


参会嘉宾


董事会秘书朱旭


1、抗疫汇报


2、2019年年报介绍



万科2019年营收同比增23.6% 派息118.1亿元


2019年,万科实现营业收入3678.9亿元,归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,同比分别增长23.6%和15.1%。


3月17日,万科发布2019年年报,各项业绩指标稳健增长,连续11年经营性现金流为正。2019年,万科实现营业收入3678.9亿元,归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,同比分别增长23.6%和15.1%,实现销售金额6308.4亿元,在全国商品房市场的份额约4%,经营性现金净流入456.9亿元。


根据同日披露的分红派息预案,2019年度万科拟合计派发现金股利约118。1亿元(含税),以2019年末公司总股份数计算,每10股派送人民币10。45元(含税)现金股息,每股基本盈利3。47元,同比增长13。3%。截至2019年,万科已坚持连续28年现金分红派息,近三年平均派息过百亿。


网易彩票董事会主席郁亮坦陈,2020年春节前后爆发的新型冠状病毒疫情,是一个不容忽视的突变因素,危机面前挑战很大,对各个领域、每个企业都是一次大考,大家都是考生,无法置身事外,也无法独善其身。他认为,企业的健康和免疫力是企业活下去的基础,如何让企业更健康,如何在这个过程中改变自身、构筑更强大的抗冲击能力,是企业在现阶段必须完成的课题。扎扎实实锻炼产品和服务的内功,以及敏锐把握住疫情带来的客户需求的变化,是培养未来竞争力的重要起点,也是创新动力的来源,是危机带给我们的机会,也是企业能活得好、活得久的前提。


疫情之下,万科全力保障住宅社区、写字楼、商场、长租公寓等场所的安全运转,万科物业守护超过2663个住宅项目319万户家庭,助力超过10000家企业复工复产,提前启动2万人招聘计划助力国家“稳就业”目标。在武汉前线,万科共服务61个住宅社区、5家商场、4个物流园区、2间酒店、4个租赁公寓,覆盖超过12万户家庭,超过30万居民。


连续11年经营性现金流为正


2019年,万科实现经营性现金净流入456.9亿元,连续实现11年经营性现金流为正;年末持有货币资金1661.9亿元,远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元;净负债率33.9%,继续处于行业低位。


截至2019年末,标普、穆迪、惠誉2019年分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级,评级展望均为“稳定”。公司完成总额45亿元的住房租赁专项债券发行,最低发行利率3.55%;5亿元超短期融资券发行利率3.18%;美元中期票据最低票面利率3.15%。


已售未结6091亿元 坚持租购并举


2019年,房地产行业调控延续“房住不炒”主基调,各地围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,因城施策,促进市场平稳发展。国家统计局数据显示,2019年全国商品房销售面积17。16亿平米,同比下降0。1%;销售金额15。97万亿元,同比增长6。5%,增速比2018年低1。5个百分点。


万科坚持租购并举,持续发挥公司在居住业务领域的优势。住宅开发方面,2019年公司实现销售面积4112.2万平方米,销售金额6308.4亿元,同比分别增长1.8%和3.9%;在全国商品房市场的份额约4%,在21个城市的销售金额位列当地第一、在12个城市排名第二;所销售的产品中,住宅占比86.4%,144平方米以下的中小户型占比91.2%;实现结算面积2460.3万平方米,同比增长12.3%;实现开发业务结算收入3340.4亿元,同比增长21.8%。截至2019年末,万科合并报表范围内有4288.5万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约6091亿元,较2018年末分别增长15.6%和14.8%。


为保障公司经营安全和健康发展,万科继续坚持审慎投资原则,不断提升投资管理精细化水平。2019年,万科获取新项目147个,总规划建筑面积3716.5万平方米,权益规划建筑面积2478.4万平方米;按权益投资金额计算,其中79.9%位于一二线城市;截至2019年末,在建项目和规划中项目的总建筑面积分别约为10256.1万平方米和5394.3万平方米,对应的权益建筑面积分别约为6170万平方米和3360.2万平方米;参与一批旧城改造项目,按当前规划条件,权益建筑面积合计约492.9万平方米。


网易彩票租赁住宅业务方面,万科继续坚持围绕核心城市布局,以青年长租公寓(“泊寓”)为主要产品线,同时探索为不同类型客户提供长期租住解决方案,积极提高项目经营与服务质量。截至2019年底,万科租赁住宅新增开业5。6万间,累计开业11万间,已开业房间中81%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等14个核心城市,成熟期项目(开业半年及以上)的平均出租率约90%。


此外,万科积极发挥自身在城市有机更新方面的优势,使低效土地转化为更高效的产业更好的人居环境。截至2019年末,万科已打造上生新所、广州永庆坊、福州烟台山等项目,尊重历史文脉,保留城市记忆,打造公共空间,激发城市活力。


物业营收同比增29.7% 物流新获取项目21个


2019年,万科在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下,坚持“收敛聚焦、巩固提升基本盘”,各业务明确基本盘,落实精益运营。


2019年,万科物业实现营业收入127亿元,同比增长29。7%,累计签约面积6。4亿平方米,同比增长26。1%;新拓展项目的年饱和收入(指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入)54。06亿元,同比增长33。13%。

网易彩票万科物业持续践行住宅商企两翼齐飞的发展战略,从传统的住宅服务延伸到商业写字楼服务和城市服务。2019年,万科物业与戴德梁行成立合资公司,实现商业物业服务和设施管理的强强联合。报告期内万科物业非住宅物业服务新增签约面积0.18亿平方米,新增饱和收入20.66亿元;“城市空间整合服务”模式拓展至珠海横琴新区、雄安新区、广州白云及成都高新区,由万科物业承接当地的城市环境卫生、城市公共绿地养护、市政基础设施养护、社区综合治理、公共资源经营管理等城市管理业务。


物流领域,万科提前布局,旗下万纬物流经过近5年发展,已成为国内领先的物流服务商,服务客户超过850家,涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。截至2019年底,万纬物流已进驻44个城市,获取138个项目,其中高标库123个,冷库15个,可租赁物业的建筑面积逾1086万平方米;已稳定运营的项目出租率较2018年大幅提升,其中高标库稳定运营项目平均出租率为92%,冷库的全年仓库使用率为82%。同时,2019年万纬物流进一步完善核心节点布局,新获取项目21个,合计可租赁物业的建筑面积约为191万平方米。


2019年12月31日,万纬物流成功完成“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”深交所簿记流程,总规模5.73亿。


网易彩票除物业与物流以外,万科也持续在商业开发与运营、冰雪度假、养老、教育等领域积极探索与人民美好生活相关的产品和服务。


网络业绩发布会的安排


网易彩票1.召开时间:北京时间2020年3月17日(星期二)21:00-22:30

2.召开方式:网络视频直播

3。出席人员:董事会主席郁亮,总裁、首席执行官祝九胜,董事、执行副总裁、首席财

网易彩票务官王文金,董事、执行副总裁、首席运营官张旭,董事会秘书朱旭

4.会议语言:中文(英文同声传译)


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