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均价4.25万/㎡限售5年,中海坪山项目能否打动刚需?

咚咚牛浩思 发布时间:2020.04.02 14:57:57
浏览:27653

近期,深圳有两个新盘入市,分别是西部的万科星城,和东部的中海万锦熙岸华庭。

 

万科星城大家都比较熟悉,这次主要推售商务公寓,而且是深圳市面上比较少有的极小户型公寓,建面28-31㎡,均价3。9万/㎡(非毛坯交付)。

 

中海万锦熙岸华庭陌生一些,位于坪山区的新兴片区,备案均价4.25万/㎡(非毛坯交付)。




1,南邻坪山河,距离地铁站约1.1公里

 

中海万锦熙岸华庭位于坪山河北面,金牛东路与创景路的交汇处,与次新盘奥元翡翠东湾相邻。周边有南坪快速、金牛路、坪山大道等城市快速路及主干道,骨干网络比较齐全。

 

轨道交通的支撑力度弱一些,距离地铁16号线(在建)田头站(技术大学站)约1。1公里左右(百度地图测量,仅供参考),且需南下跨过坪山河到达站口。

 

在坪山围站通过换乘地铁14号线(在建),可前往深圳福田中心区及其它市中心区域。

 

地铁16号线作坪山与龙岗两区的局域干线,主要起到区域间联系,提升地铁通达覆盖面。如果与市区通勤,需依赖地铁14号线的直连作用。


经验表明,地铁口和非地铁口造成的物业增值差距,在没有其它刺激因素的作用下,会比其它区域更加明显。

 

换句话说,如果没有便利的地铁配套,是普通地段普通楼盘的命门之一。




2,项目地块信息,限售5年


项目的地块宗地号为G13302-8024,在2018年2月出让挂牌出让,中海以总价12。545亿元拿下。

 

人才住房竞得面积2。18万㎡,加上原规定需配建人才住房约1。53万㎡,扣除后可售部分楼面价为约2。5万元/㎡。

 

并且,该项目宗地规定在购房者取得不动产权证后5年内不得转让,即限售5年。深圳一般的商品住房限售期为3年,中海万锦熙岸华庭被锁定交易的时间更长一些。




3,新兴产学研片区,社区氛围稍弱

 

中海万锦熙岸华庭在坪山的新兴发展区域,项目南边为深圳技术大学校园一期;北边两公里开外有座大型公园,聚龙山湿地公园;往东约1。5公里可到达深惠交界处,并进入惠州大亚湾片区。

 

在坪山区内都是相对比较边缘的地带,城市整体呈现的面貌较为落后,工业厂房遍布,缺乏人居气息,也暂时缺乏基础的社区配套。



受东进政策的刺激,坪山高新区的发展规划正稳步推进,拥有国家生物产业基地、国家新能源汽车产业基地、国家新型工业化示范基地和出口加工区四块“国家级”金字招牌。

 

其定位及发展方向、开发模式都比较明确、清晰,后期可塑性可值得期待。

 

深圳技术大学、深圳市第三职业技术学校坪山校区也在此区域落地,可能会带动区域内的基础设施开发,完善基本城市配套。

 

由于涉及的规划空间大,需整备的土地多,项目落地及生产需强调客观发展规律,建设周期急不得,也快不了。相比起其它配套更为完善的产业园区,需要较长的兑现周期。




4,学区稳定,一路之遥深高东校区

 

技术大学南面的学校用地中,有两块分别是深圳高级中学(集团)东校区的高中部和中小学部,与项目几乎一路之遥。

 

网易彩票深高作为深圳知名的集团学校,有上佳的社会口碑和过硬的师资实力。此前龙华的北校区对其学区内的住房社区增值效果,大家都有目共睹。

 

因此,对坪山的东校区中小学部也给予了不小的期待。不过,中海万锦熙岸华庭并不在其学区范围内,而是竹坑学校和同心外国语学校大学区。

 

未来划进深高东校区的可能性也不大,目前来看,深高东校区中小学部不仅不扩大范围,还会再缩小。




5,2栋+450户商品住宅,首推186套三房

 

网易彩票项目本身,中海万锦熙岸华庭占地面积约2万㎡,规划总建面约12。7万㎡,容积率4。65。

 

社区整体由2栋商品住房、2栋人才住房(产权归政府所有)、1所幼儿园和商业裙楼组成。

 

住宅总建面约7.65万㎡,其中在售商品住房约3.94万㎡,位于1#栋和5#栋;人才住房位于6#栋和7#栋。

 

住宅总户数822户,其中商品住房450户。目前仅推售其中的5#栋,共186套,建面约77㎡和84㎡两套户型。

 

地上地下停车位合计为1000个(含300个充电桩车位),可满足并有冗余基本的车位需求。




6,户型有相对优势,备案均价超预期

 

本次推出的5#栋,建面约77㎡和84㎡的,分别为三房一厅一卫和三房两厅两卫。

 

在当前新房市场下,其得房率和实用率跟其它主流户型产品比较,都比较突出,有自身的优势。

 

户型格局也还不错,方正实用,动静分区,客厅阳台基本以南向为主,视距和视野景观都有保证。


但是,如果跟坪山大部分楼盘比,优势变得不明显。与邻居奥园翡翠东湾3万/㎡左右的入市价格,溢价率更是高得多。


与坪山核心区内的项目相比,各方面配套要欠缺,地段差距明显。大家都是普宅,未来的产品竞争力主要看的还是配套。

 

另外,备案均价4。25万/㎡,带装修交房,价格超出预期不少。


网易彩票而同期的坪山中心区域的恒大城均价3.8万/㎡(非毛坯交房),地铁口的方直谷仓府3.63万/㎡(非毛坯交房)。都不比的综合素质差。


当然,只要有市场买单,便也算合理。



小结:

 

1,目前中海万锦熙岸华庭片区整体发展面貌较落后,但在高新园区+技术大学等加持之下,片区发展路径清晰;

 

2,户型与深圳主流新房相比有优势,与片区同类产品相比并不明显,而配套劣势突出。周边居住用地也较少,居住氛围不足,生活圈密度低。期待后期其它大项目的连片开发能够提升片区人气,或促进相关配套的落地;

 

3,项目地处深惠交界,项目距离惠州大亚湾区地界直线距离不足2公里,大亚湾片区新盘供应量较大,有价格优势,若大亚湾片区与深圳的对接交通有显著地提升改善,对项目所在的局部市场会带来抑制作用;

 

网易彩票4,“5年限售”,即住宅取得套房不动产权证之日起5年内不得转让,变现周期稍长些。如果有其它,比如学区的利好变动刺激因素,延长周期不是什么主要问题,只是目前展望比较虚。


(内容完)



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住宅 石井 16号线 中海万锦熙岸华庭

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